지분경매 물건 어떻게 접근해야 할까?

지분경매란 하나의 부동산을 2인 이상이 소유하고 있는 물건으로, 
그중 한 사람 혹은 여러 사람의 지분에 한해서 경매가 진행 중인 것을 말한다. 

​예를 들어 지적도 상 한 필지인 토지에 지분이 세 명에게 있다면,
세 명중 두명의 지분이 경매로 나올 수도 있고 세 명 중의 한 명분의 지분인
1/3에 해당되는 지분만 경매로 나올 수도 있다.   


주거용 지분 아파트의 경우 통상 소유자가 배우자와 2분의 1씩
공유하고 있던 중에  두사람중 한사람에 의해 반쪽 지분만 경매에 나오는 경우가 흔하다.
이러한 지분물건은 그 처리 방법과 기술이 어려워 특수물건의 하나로 취급되기도 한다.


낙찰 후 지분권자가 인도명령을 받아 집행을 하려고 해도 
1/2 지분을 가지고 있는 공유자(채무자의 배우자)가 집행을 거부한다면 
​인도명령 자체가 집행 불능 상태에 빠지는 경우가 종종 있다.

​현실적으로 거주하고 있는 공유자에 대한
인도명령 집행은 인간적으로나 도의적으로 어려운 것이 현실이다.

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공유지분 물건에 대한 해결방법으로는 몇 단계의 기술이 필요하다. 
공유물을 낙찰 받고 이를 해결하기 위한 협상력(내용증명),  소송기술 등이 
요구된다.

낙찰 후 제일 먼저 공유자와 연락을 취해본다. 
매각허가 결정을 받은 후 해당 경매법원을 방문하여 경매관련 기록을 열람, 복사하여 타 공유자의 주소 등을 파악한다. 

내용증명 등으로 원만한 협상이 어려울 경우 부동산에 대하여 가압류도 한 방법이 된다.

 

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가압류의 필요성은 가압류를 하지 않았을 경우 소송에서 승소하여도 채무자가 미리 재산을 처분한 경우 채권자는 소송 이후 강제집행을 할 수 없어 소송의 실익을 상실할 수 있기 때문이다.

내가 취득한 부분의 지분에 대해 타 공유자가 전체를 활용, 점유하고 있다면
​부당이득금청구소송으로 진행이 가능하다.

판결에도 불구하고 임료 등을 지급하지 아니할 경우 공유자의 지분에 대한 
강제경매를 신청한 후,  낙찰자가 공유자우선매수권을 행사하여 나머지 공유자의 
지분을 공유자로서 타 입찰자보다 저렴하게 낙찰 받을 수도 있다.

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지분에다 ​법정지상권이 있는 물건은 주의해야 된다. 반대로 기회가 될 수도 있다.

​경매로 나온 지분 토지 위에 건물이 존재하는 경우, 
법정지상권 성립과 관련해서도 토지공유자들간의 구분소유적 공유관계 여부를 유의해야 한다.


대법원 1987,6,23, 선고, 86다카2188 판결에 의하면, 토지의 공유자 중의 
1인이 공유토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지지분만을 전매 한 경우 
당해 토지에 관하여 건물의 소유를 위한 관습상의 법정지상권이 성립될 수 없다.

​그러나, 토지공유자들간의 관계가 구분소유적 공유관계일 경우에는 달리 판단하고 있다.
즉, 대법원 2004, 6, 11, 선고 2004다13533 판결에 의하면,  공유로 등기된 토지의 소유관계가 
구분소유적 공유관계에 있는 경우에는 저당권의 실행으로 소유자가 달라지게 되면 
건물 소유자는 그 건물의 소유를 위한 법정지상권을 취득하게 된다.

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​토지지분을 경매로 취득할 경우 공유자들간의 관계가 구분소유적 공유관계에 있는지
여부를 경매기록이나 현황조사 등을 통해 면밀하게 확인할 필요가 있다.