경매개시결정기입등기가 중요한 이유

경매에서 매각 부동산에 설정된 권리 중 가장 앞서있는 등기부상 권리를 최선순위권리라 한다.
말소기준등기가  바로 최선순위권리를 의미한다. 

말소기준등기는 낙찰받은 부동산에 설정된 권리의 인수, 소멸여부를 결정하는 기준이 되는 등기이다.

말소기준등기로는 근저당(저당), 압류(가압류), 전세권(전세권자의 경매신청과 배당요구),
담보가등기, 마지막으로 경매개시결정기입등기가 있다.


유치권이나 예고등기, 토지인도 및 건물철거가처분과 같은 특수한 사례를 제외하고
선순위에 있는 것들은 인수하지만, 후순위에 있는 권리는 소멸하게 된다. 

근저당에 앞서서 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인이 있는 경우에 낙찰자는 해당 권리를 인수하여 보증금을 반환해 주는 의무를 부담하게 된다.

 

 

 

재산권은 물권과 채권으로 나뉘게 되고, 물권과 채권간에 다툼이 생길경우
물권이 우선적 효력을 발휘한다. 

물권은 제3자에게 내 재산을 독립적으로 지킬 수 있는 배타성이 있는 반면에
채권에는 배타성을 가지고 있지 않다.

 

소유권과 제한물권간에 분쟁이 생기면  제한물권이 앞서고,
제한물권과 제한물권이 충돌하는 경우에는 성립일자(접수일자)에 따라 선후관계가 결정된다.

상기와 같은 이유로 경매 입찰시 우리가 눈여겨보아야 할 항목이 바로 경매개시결정기입등기이다.