잘못된 지번을 정정한 경우 대항력 취득시점과 임차인 정보 확보방법

 

주택을 임차하여 입주한 후 전입신고를 하였으나, 착오로 임차건물의 
지번과 다른 지번에 주민등록을 한 후 나중에 실제 지번에 맞게 변경했다면
주택임차권의 대항력 발생시점은 언제가 될까? 

임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 
주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다(주택임대차보호법 제3조 제1항).


실제 지번과 다른 지번에 주민등록을 한 때에는 임차주택의 임대차공시 방법으로서 유효한 것이라고 할 수 없고, 실제 지번에 주민등록(전입신고)을 한 때 에 비로소 대항요건을 갖추었다고 볼 수 있어서  

대항력은 실제 지번에 주민 등록(전입신고)을 한 다음날 부터 발생한다
(대법원 1987. 11. 10. 선고 87 다카1573).

임차인 정보 확보 방법

아파트 등 주거용 건물에 입찰할때 선순위로 전입신고한 
임차인이 있는 경우 대항력이 있다면 낙찰자가 
임대차의 부담을 인수해야 된다. 

 

 

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권리분석에 필요한 선순위 임차인의 정보는 어떻게 얻을 수 있을까?

법원에서 열람이 가능한 서류 중에 매각물건명세서와 임대차현황조사서에는
현재의 임대차 현황을 비롯해 실제의 점유자에 관한 사항이 기재되어 있다. 

​그러나 법원의 서류만으로 권리분석을 끝내는 것은 바람직하지 않다. 
임대차현황조사서를 작성하는 집행관은 사실 공권력이 없으므로 
이해관계인의 진술에만 의존할 수밖에 없는 것이 현실이다. 

​더불어, 현황조사서나 매각물건명세서에 중대한 오류가 있어 이로 인해
낙찰자가 피해를 입을 위험이 있는 경우는 매각 불허가사유가 되기도 한다. 

​등기부에 최선순위로 설정된 권리보다 시기적으로 먼저 전입신고 된 
임차인이 있는지 살펴본다.

임차인의 주민등록 전입일자가 말소기준 권리보다 늦더라도 
가족 중 누군가가 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 했다면
임차인에게 대항력이 생긴다.

선순위 임차인이 소유자의 부인이라면 선순위임차인으로서 인정이 될까? 
부부간에는 임대차 관계가 성립되지 않는다.

​입주자 카드 등을 통해 확인하는 것도 하나의 방법이다.

주택임대차보호법에 의해 임차인으로 보호를 받기 위해서는 
임대차계약서를 작성하고 임대차보증금을 임대인에게 
지불해야 하며 일정한 요건을 갖추어야 한다.