공유물에서 관리 행위는 어느 정도까지 가능할까?

과반수의 지분을 가진 공유자는 다른 공유자 사이에 미리 공유물

의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도

공유물의 관리에 관한 사항을

단독으로 결정할 수 있으므로,

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과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로

사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하며,

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다만 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜

'관리' 아닌 '처분'이나 '변경'의 정도에 이르는 것이어서는 안 될 것이고,

예컨대 다수지분권자라 하여 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은 '관리'의 범위를 넘는 것이 될 것입니다(대법원 2001. 11. 27. 선고 2000다33638,33645).

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관리행위로 이루어진 행위에 대한 법률효과는 어떻게 될까?

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甲이 2/3, 乙이 1/3 비율로 아파트 1채를 공유하던 중, 甲이 乙 동의 없이 일방적으로 丙에게 아파트를 임대하고서 보증금 1억원을 받아 수령했다면, 임대차계약에 동의하거나 관여하지 않은 乙도 丙에 대한 보증금반환의무가 있을까요?

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정답은 乙은 丙에 대해 보증금반환책임을 부담하지 않아도 됩니다.

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그 이유는

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타인에 대한 임대는 공유자 과반수로써 결정가능하기 때문에,

과반수 지분권자인 甲이 독자적으로 임대행위를 할 수 있습니다.

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따라서,

丙과 체결된 계약은 임대차계약으로서 유효하고

비록 乙이 임대차계약에 동의하지 않았다고 하더라도

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임대차계약이 적법하게 유지되는 한 무단점유라는 이유로 乙은 丙에 대해 인도(명도)청구를 할 수 없고, 乙 임의로 계약을 해지할 수도 없습니다.

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또한, 유효한 임대차계약이기 때문에 해당 아파트가 경매에 처해지면

丙이 적법한 임차인으로서 대항력, 우선변제권을 주장할 수도 있습니다.

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하지만, 그렇다 해도 乙은 임대차계약을 체결한 당사자는 아니고

임차인 丙에게 제3자일 수밖에 없다는 점에서, 丙에 대해 임대차보증금반환 의무를

부담하지는 않게 됩니다.

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따라서, 丙이 乙을 상대로 보증금반환청구소송을 제기한다고 하더라도

丙의 청구는 기각될 수밖에 없습니다.

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결국, 丙은 甲에 대해서만 보증금반환판결이라는 채무명의를 득할 수밖에 없고,

그 결과 해당 아파트에 관해서는 甲 지분만을 경매에 부칠 수 있게 됩니다.

 

참고글

 

공유지분 물건 해결전략(총정리)