빠른 명도전략과 주의점

 

 

낙찰을 받고도 실질적으로 점유하지 못하여 손해를 보는 경우 자주 있다. 
부동산경매에 있어서 권리분석과 동시에 명도계획을 세워야 한다. 

이사비용까지 고려하여 입찰가격을 산정한다면 적정한 협상금액을 
점유자에게 줄 수 있고, 서로 얼굴을 붉히는 일이 없이 명도협상이 가능하게 된다.

명도란 주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것으로 
명도는 인도의 한 형태이다.

낙찰받은 부동산에 점유하는 소유자, 임차인 등으로부터 부동산을 인도받는 일로
낙찰자는 매각대금 납부와 동시에 소유권이전등기 여부와 상관없이 소유권을 취득한다.

임차인의 경우 수천만 원 이상의 보증금을 날리고 쫓겨나는 상황이라면 명도저항이 
만만치 않아 상당한 스트레스와 부담스러운 일이 아닐 수 없다. 


점유자를 빨리 명도해야 재산권 행사를 할 수있고, 
월세 수익이 발생하는 부동산을 싸게 낙찰 받았더라도 점유자가 수 개 월씩 
불법점유하고 있다면 그 손실또한 무시할 수 없다. 

점유자에게 일정 수준의 이사비를 주고 빨리 내보내는 것도 효과적인 명도 방법이다.

주거용 부동산은 낙찰 후 통상 3개월, 상가 등은 4개월 정도 예상하고, 
예상하지 못한 변수로 인해 예상보다 지연되는 일도 자주 발생하므로
입주계획은 시간적 여유를 갖고 계획을 하여야 된다. 

보증금을 한푼도 받지 못하는 임차인이나 유치권을 주장하는 자가 점유할 경우 
부동산을 인도받는 과정이 의외로 까다로울 수 있으므로 이를 고려해야 한다. 

낙찰 이후 해당 부동산을 찾아 점유자를 빨리 만나는 것이 좋다.
초보자일수록 점유자 만나기를 차일피일 미루지만 점유자와의 만남을
늦출수록 명도는 늦어지게 된다.


낙찰 사실을 밝히고 우선적으로 점유자를 만나 경청하는 자세로 
이사 날짜를 잡기 위한 만남부터 시작하는 것이 유리하다.

낙찰자가 이사비용을 줄 의무는 없으나, 위로금 형식으로 통상 주고 있다. 
그러나, 당연한 권리라고 생각하는 소유자가 많으니 주의해야 된다.  

터무니없는 이사비용을 요구하는 경우나 소유자에게 질질 끌려다니다 시간은 
시간대로 흐르고 이자만 내면서 손해를 보다 결국에는 상대방의 페이스에 말려들어
예상못한 이사비용을 지불하는 경우도 자주 발생한다.


점유자와 명도에 대한 합의가 이뤄지지 않을 경우, 낙찰자는 강제집행이라는 방법이 있지만,
인건비, 보관비 등 강제집행 비용이 발생하는데, 이러한 비용을 다시 점유자로부터 받아낸다는 것은 쉽지 않은 일이다. 

그래서, 강제집행시 소요되는 범위 내에서 이사비 지급을 통해 
협상을 도출하는 것이 현명한 방법이다. 


최초 만남에서는 기선 제압이 무엇보다 중요하다. 
되도록 간단하고 필요한 대화만 하되 낙찰 되어 소유자가 바뀌었음을 알려주는 정도로 
대화를 진행할 필요가 있다.

 

지나친 동정이나 어설픈 자랑으로 접근 한 후 처음부터 이사비를 들먹일 필요는 없다. 
점유자의 성격을  파악해 두고 대처하는 것도 하나의 방법이다. 


말뿐인 사람이나 버티기는 스타일이라면 명도가 쉽지 않다. 
이를 경우 우선 인도명령 송달 직후 최종적으로 만나보고 협의가 이루어지지 않는다면 
바로 강제집행을 신청하는 게 좋다.

이사 일정에 대한 합의가 되었어도 긴장의 끈을 놓아서는 안 되고, 
인도명령 신청을 통해 언제든지 강제집행을 할 수 있는 집행권원을 미리 받아둬야 한다.

인도명령신청이란, 매수인이 법원에 신청해 점유자로부터 부동산을 인도받을 수 있도록
한 간소화된 절차로서 채무자 및 소유자, 대항력 없는 임차인 등 점유권원이 없는 자는 모두 인도명령 대상이 된다.

매각대금 납부 후 인도명령을 신청하면 통상 일주일 내에 인도명령결정을 받을 수 있는데, 
매각대금 납부 후 6개월 이내에 신청을 해야 하고, 이 기간이 경과하면 보다 복잡한 명도소송을 해야 한다.

 

 

모든 방법이 통하지 않을 경우 명도소송을 진행하면 된다. 

점유자에게 내용 증명을 통해 계약의 일방적인 해지를 통고하고, 
점유이전금지가처분을 신청한다. 이는 재판이 진행하는 도중 점유자가 바뀌는 일이 없도록 
상대를 특정하는 것으로 점유자가 달라지면 추후 소를 다시 제기해야 하는 번거로움을 막기 
위한 조치이다.