공유지분에 설정된 근저당권 해결방법

공유물을 분할하기 전 다른 공유자의 지분에 설정된 근저당권이 
협의에 의해 말소된다면 좋으나,  협의가 성립되지 않아 소송으로 진행되는 경우 
근저당권 문제로 인한 피해를 피하려면 현물분할이 아닌 대금분할이 좋습니다.

더불어, 공유지분에 설정된 근저당권을 말소하기 전에는 
공유물을 현물분할하지 않는 것이 좋습니다. 


지분의 처분에서  자신의 공유지분을 양도하거나  근저당권 같은 
담보를 설정하는 것은 자유롭게 할 수 있습니다. 

공유토지의 개별지분에 근저당권이 설정된 이후,
그 토지가 분할되더라도 근저당권은 분할된 각 토지에 
영향을 미치게 됩니다. 

​공유토지에 다른 공유자의 지분에 근저당권이 설정되어 있는 경우 
소송을 통해 원하던 현물분할의 방식으로 승소하여 판결에 따라 
공유물분할의 등기절차를 해도 분할된 등기에 문제가 생기는 경우도 있습니다. 

​이는 공유물분할 이전에 다른 공유자의 지분에 설정되어 있던 근저당권이 
판결에 의해 분할된 자신의 단독 토지에 그대로 옮겨져 올 수도 있게 됩니다. 

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공유자 한 사람 지분 위에 설정된 근저당권 등의 담보물권은 
특단의 합의가 없는 한 공유물에 대해 분할이 된 뒤에도 
종전의 지분비율대로 공유물 전부 위에 그대로 존속하게 됩니다. 

부동산의 일부 공유지분에 근저당권이 설정된 후 부동산이 분할된 경우 
그 근저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하면서 
분할된 각 부동산은 저당권의 공동담보가 될 수 있습니다(대법원 2011다74932 판결).


공유하는 지분에 대해 근저당권이 설정되어 있고 이 근저당권이 분할 후 
단독소유가 될 토지에도 지분비율대로 존속하게 될 경우에는 
이로 인한 가액감손을 보상해야 합니다.