관리비 미납이라는 이유만으로 단전, 단수가 가능할까?

 


집합건물에는 관리단을 구성하거나 구분소유자들이 개별적인 계약을 통해 
건물을 관리한다. 

점유자(소유자 또는 임차인)이 관리비를 납부하지 아니하는 경우 
관리주체가 단전이나 단수조치를 할 수 있다는 내용의 관리규약을 정하거나 
약정을 하는 경우가 많다.


장기간 관리비 미납으로 단전·단수를 하는 경우 
규약이나 약정에 의해 무작정 단전이나 단수를 시행한다면 
이는 형사상 업무방해죄로 처벌받을 수 있다.


집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 
법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 

단전조치의 경위나 동기와 목적, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 
사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다(대법원 2012다76713, 76720 ).


단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 
단전조치는 원칙적으로 위법하나, 

관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것을 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 
단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 

구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 
상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다며 
단전조치 등에 관한 근거 규약 등을 보다 완화하였다.

 

 

 

단전이나 단수로 인한 업무방해죄의 성립여부는 사회통념상 허용될만한 정도의 
상당성이 있는지 여부가 중요한 기준이 되고 있다. 

임대차계약이나 관리규약 등에 차임 또는 관리비 연체시 단전·단수를 할 수 있다고 해도
임대인 또는 공동소유자들의 손해정도나  미납대금의 지급요청과 

단전·단수에 대한 최고 횟수, 점유자의 손해를 최소화하기 위한 노력 등이 
상당한 정도에 이르지 않는 한 불법행위에 해당하고 이 경우 업무방해죄로 처벌받을 수 있다.

낙찰 후 경매 물건에 대해 단전이나 단수가 문제로 부각 될 경우 참고하세요.