특례보금자리론 이용시 주의점

특례보금자리론은 시세 9억원 이하 주택을 대상으로 소득에 상관없이 대출을 받을 수 있어, 그간 실수요자들의 대출을 옥죄던 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에서 자유로운 게 장점이다.

이 상품을 활용하면 9억원 이하 주택을 구입하는 실수요자는 최대 5억원까지 4%대 고정금리로 대출받을 수 있다. 새로 주택을 구입하거나, 기존 변동금리인 주택담보대출을 고정금리로 바꾸는 용도로 특례보금자리론을 이용할 수 있다. 임차 보증금 반환 목적으로도 사용 가능하다.



문제는 대출을 결정짓는 9억원에 대한 판단 기준이 KB시세라는 점이다. 시장에 9억원의 급매물이 나오더라도 KB시세가 9억원을 넘으면 대출이 불가능하다는 것이다. KB시세의 경우 중개업소에서 실거래가와 호가를 직접 입력하면 추후 전화나 팩스를 통해 검증하는 방식으로 진행된다. 



경매로 인해 낙찰받은 주택에도 똑같이 적용된다. 낙찰가가 아닌 KB시세를 기준으로 대출 가능 여부가 정해지는 것인데, 9억원보다 한참 낮은 가격에 낙찰을 받더라도 KB시세가 9억원을 초과하면 특례보금자리론을 받을 수 없다.


금융위원회는 특례보금자리론 발표 당시 시세가 있는 아파트의 경우 KB시세를 기준으로 삼는다고 밝혔다. KB시세가 없는 경우엔 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용한다. 신축 아파트는 분양가액을, 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우 감정평가액을 적용하기로 했다. 사실상 실거래가격이 대출 가능 기준이 될 가능성은 없다.