임차인과 공유자인 임차인 물건 처리 방법

경매 및 공매에서 공유지분 물건에서 거주용 부동산을 낙찰받을 경우 공유자가 점유할 때와

임차인이 점유할 때로 구분하여 그 권리관계 등을 고려하고 입찰에 응해야겠습니다.

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공유자(채무자겸 공유자)인 경우

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공유자가 점유하고 있는 주거용 물건의 경우 공유자를 상대로 낙찰 받은 지분에 대한

권리행사의 일환으로 부당이득반환청구를 할 수 있습니다.

 

이후 판결문으로 공유지분 소유자를 상대로 강제경매를 신청할 수 있고, 매수인은 공유자우선매수권을 행사하여 나머지의 지분을 취득할 수도 있습니다.

 

다른 공유자와의 협상이 여의치 않을 경우 공유물 분할 청구소송 후 형식적 경매를 통해 투자금액을 회수하거나 직접 경매에 참여해(이때 공유자우선매수청구권 행사 안됨) 낙찰 받을 수도 있습니다.

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채무자 겸 공유자가 물건을 점유하고 있을 경우 낙찰자는 보존행위로서 채무자를 상대로

인도명령을 신청할 수 있습니다.

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일반적인 공유자인 경우 낙찰자는 취득한 지분이 과반수에 달하느냐에 따라 결정됩니다. 낙찰자의 지분이 과반수에 달하면 관리행위로서 점유자를 상대로 인도명령을 신청할 수 있고 과반에 달하지 않으면 인도명령을 신청할 수 없습니다.

 

임차인이 있는 경우

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대항력이 없는 임차인의 경우 공동 임대인이 임차인에게 부담하는 임차보증금반환의무는

성질상 불가분이므로 공동 임대인중 1인의 공유지분에 대한 경매절차에서

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주택전체 임차인의 보증금은 지분비율에 의해 배당하는 것이 아니라 전액을 배당합니다.

매수인의 지분이 과반에 미치지 못하면 임차인은 대항력 유무에 관계없이 거주할 수 있습니다.

즉 낙찰자는 명도를 할 수 없습니다.

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대항력이 있는 임차인이 있는 경우 임차인이 대항력이 있으면 대항력에 의해 거주할 수 있고,

대항력이 없더라도 낙찰자가 취득한 부분이 2분의 1이하 이면 그 취득부분에 대해서는

임차인을 상대로 명도를 할 수 없습니다.

 

임차인의 대항력 유무보다 낙찰자가 취득하는 지분이 과반수에 해당하느냐에 따라

임차인에 대한 명도가 달라 집니다.

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대항력을 구비한 임차인의 경우 낙찰자가 명도를 위해 보증금을

전액 물어주었다면 공유자를 상대로 구상권을 행사할 수 있습니다.