경매에서 배당 순위를 알아야 내 돈을 지킬 수 있어요!

배당 순위에 대한 이해없이 낙찰받고 추가적인 비용이

더 들어가야 한다면 당황스럽겠죠.

배당 순위에 대해 알아봅니다.

 

1순위

경매실행(집행)비용(인지대, 신청서기료, 등록면허세, 송달료, 평가비용, 현황조사비용, 수수료, 공고비 등)

배당금액에서 가장 먼저 공제되는 것으로, 1순위 배당금은 집행비용을 예납한 경매 신청 채권자에게

돌아간다.

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* 경매 집행비용(민사집행법 제53조제1항)은 대략 예상낙찰가의 3%정도로 산정하고, 제3취득자(전세권자, 지상권자, 임차권자등 점유자, 새로운 소유자)의 필요비, 유익비 채권액을 확인

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2순위

제3취득자의 필요비 유익비 상환청구권

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제3취득자의 필요비와 유익비를 의미하는데 상업용부동산의 경우는 종종 있지만,

주거용부동산에서 해당되는 사례는 드물다.

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3순위

주택임대차보호법상의 소액보증금(최우선변제금) 및 일정금액

상가건물임대차보호법상의 상가임차소액보증금중 일정금액

근로자의 최종3월분의 임금채권 및 재해보상금, 최종 3년분의 퇴직금

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* 임차인의 최우선변제 보증금을 확인한다(최우선변제 임금채권과 동순위로 배당함).

* 가압류, 선정당사자를 통한 가압류 및 배당요구한 채권이 임금채권인지 여부 및 그 액수를 조사하여 최우선변제 대상액이 얼마인지 확인하고, 특히 근로복지공단이 압류한 경우 압류채권 전액(최종 3개월 임금 및 최종 3년간 퇴직금)은 최우선 변제권이므로 동 채권액을 조사한다.

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주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 보호하는 소액임차인의 보증금이다. 보증금 전체가 아니라 그 중 일정액만 배당된다는 사실을 기억하자. 또한 근로기준법이 보호하는 임금채권이란 최종 3개월분의 임금과 3년간 퇴직금을 말한다.

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4순위

집행목적물에 부과된 국세및 지방세와 그 가산금(당해세)

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경매에서 당해세란 대부분 미납된 재산세일 경우가 많으며, 해당 부동산의 취득세 및 등록세는

당해세가 아니라는 사실을 기억하자.

 

 

 

국세 당해세 : 상속세, 증여세, 재평가세

지방세 당해세 : 취득세, 등록세, 농지세,자동차세, 도시계획세, 공동시설세 등

 

* - 세무서의 압류등기가 있는 경우 담보물권 보다 항상 선순위로 배당되는 당해세(국세 : 상속세, 증여세 및 종합부동산세. 지방세 : 재산세·자동차세)금액을 확인한다.

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- 세무서에서 압류등기를 하는데 국세인 당해세는 세금액수가 다액이고 임차인의 확정일자에 따른 배당순위 보다도 당해세가 항상 우선배당을 받는 바, 대항력 있는 임차인 존재시 임차인이 배당에서 후순위로 밀려서 낙찰자에게 인수되는 보증금이 증가할 수 있으므로 세무서의 압류등기 존재시 당해세 해당여부를 확인 후 인수 보증금을 산정하여야 한다.

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- 구청에서 압류 등기한 재산세 및 자동차세는 금액이 소액으로 보증금 인수에 미치는 영향이 적다.

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5순위

당해세를 제외한 국세, 지방세(조세채권의 법정기일)

저당권 전세권 담보가등기에 의하 담보된 채권(저당권, 전세권, 가등기담보)

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 임차보증금 채권, 임차권등기된 임차권

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이들 권리는 빠른 순서로 배당된다. 부실채권 투자에 있어서 근저당권이 가장 먼저 배당받는

경우가 대부분이다.

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* 법인소유 부동산이나 개인사업자 소유 부동산을 경매 시에는 세무서 압류의 원인인 부가가치세 미납채권이 수억원 이나 되는 경우가 있고, 임금체불로 근로자의 임금채권에 대한 배당요구액이 수천만원이나 되는 경우도 많으므로 채권자등을 통한 부가가치세 미납금액 확인 및 법정기일이 1순위 근저당권보다 빠른지 여부를 확인하고, 경매사이트 문건접수 란에 가압류 없이 개인이 바로 배당요구서를 접수한 경우 임금채권인지 여부를 확인

​6순위

각종 조세채권

근로자의 최종3월분의 임금을 제외한 임금기타 근로관계로 인한 채권

공과금(의료보험료, 고용보험료, 산재보험료)

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7순위

법정기일이 전세권 저당권 질권 설정일보다 늦은 국세 지방세

확정일자 없는 임차인, 가압류, 일반 채권

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8순위

건강보험료 산업재해보상보험료 국민연금 고용보험료 등과 공과금

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* 국민건강보험공단이 압류한 4대 보험료(고용보험료 및 산재보험료, 건강보험료, 국민연금보험료)의 납부기한이 1순위 근저당권 등기일자 보다 빠른 경우 동 보험금액 확인.

국민건강보험공단에서 통합 관리하는 4대 보험료에 대한 압류등기가 존재 시에는 채권자에게 경매서류 열람권유 또는 유동화회사 물건일 경우 담당직원에게 압류의 원인인 미납보험료 금액 문의 및 기타 탐문 등을 통하여 그 보험료 금액의 확인 및 납부기한이 1순위 근저당권의 등기일자보다 빠른지 여부를 확인한다.

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9순위

일반채권

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* 배당이 끝난 후 잉여금이 있으면 소유자(채무자)에게 배당된다.

** 3, 7순위는 안분배당하고, 4, 5, 6순위는 순위배당 한다.

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