(BEST Q&A) 공유지분에 있는 골치 아픈 근저당 이렇게 하자.

지분의 처분은 공유자의 자유의사에 따라서 결정할 수 있는 사항이 되기 때문에 자신의 공유지분을

양도하거나 근저당권 같은 담보를 설정하는 것은 자유롭게 할 수 있습니다.

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3명의 공유지분 토지를 낙찰받았는데, 1명의 공유자가 근저당권을 설정하고 그 후

각 공유자는 서로 합의에 따라 토지를 분할하여 집을 건축하고

개별등기를 하더라도 나머지 공유자들의 등기부 등본에도 근저당이 설정 됩니다.

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이처럼, 공유토지의 개별지분에 근저당권이 설정된 이후,

그 토지가 분할되더라도 근저당권은 분할된 각 토지에 영향을 미치게 됩니다.

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공유토지에 대한 다른 공유자의 지분에 근저당권이 설정되어 있는 경우 소송을 통해 원하던 현물분할의 방식으로 승소하여 판결에 따라 공유물분할의 등기절차를 해도 분할된 등기에 문제가 생기는 경우도 있습니다.

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이는 공유물분할 이전에 다른 공유자의 지분에 설정되어 있던 근저당권이 판결에 의해 분할된 자신의 단독 토지에 그대로 옮겨져 올 수도 있게 됩니다.

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공유자 한 사람 지분 위에 설정된 근저당권 등의 담보물권은 특단의 합의가 없는 한 공유물에 대해 분할이 된 뒤에도 종전의 지분비율대로 공유물 전부 위에 그대로 존속하게 됩니다.

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근저당권을 설정했던 다른 공유지분권자 앞으로 분할된 부분에 당연히 집중되는 것은 아닙니다(대법원 88다카24868 판결).

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부동산의 일부 공유지분에 근저당권이 설정된 후 부동산이 분할된 경우 그 근저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하면서 분할된 각 부동산은 저당권의 공동담보가 될 수 있습니다(대법원 2011다74932 판결).

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공유형태의 지분으로 구성된 대지 중 일부 지분에 근저당이 설정되었고, 이후 다른 공유지분을 양수한 자가 대지를 분할하여 분할된 일부 대지 위에 집합건물을 신축하여 소유권이전등기를 하고 대지권등기까지 마친 상황에서 집합건물 중 일부 전유부분과 그 대지권에 경매절차가 진행된 경우

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대지에 관한 대지권 성립 전에 설정된 근저당은 그 후 대지가 집합건물의 대지권 목적이 되었더라도 ‘종전 저당목적물에 대한 담보적 효력을 그대로 유지’하기 때문에, 근저당권자는 전유부분에 대한 전체 매각대금 중 대지권에 대한 부분에 관하여 우선변제 받을 권리가 있고, 근저당의 피담보채권 전액을 기준으로 배당에 참가할 수 있게 됩니다(대법원 2011다74932 판결).

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공유하는 지분에 대해 근저당권이 설정되어 있고 이 근저당권이 분할 후 단독소유가 될 토지에도 지분비율대로 존속하게 될 경우에는 이로 인한 가액감손을 보상해야 합니다(대법원 92다30603 판결).

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공유물을 분할하기 전 다른 공유자의 지분에 설정된 근저당권이 협의에 의해 말소된다면 최선의 방책이 될 수 있으나, 협의가 성립되지 않아 소송으로 진행되는 경우에도 근저당권 문제로 인한 피해를 피하려면 현물분할이 아닌 대금분할이 좋습니다. 더불어, 공유지분에 설정된 근저당권을 말소하기 전에는 공유물을 현물분할하지 않는 것이 좋습니다.

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상기의 사실을 통해

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공유물분할 청구 소송에서 근저당을 빌미로 현물분할이 아닌 대금분할을 해야 된다는 논리구성도 가능하니 참고하시기 바랍니다.

 

참고글

 

공유물에 설정된 근저당 문제 없을까?