나의 지분에 따른 공유물 처리 방법

지분경매란 말 그대로 하나의 부동산을 2인 이상이 소유하고 있는 물건으로, 
그중 한 사람 혹은 여러 사람의 지분에 한해서 경매가 진행 중인 것을 말합니다. 

​지적도 상 한 필지인 토지의 지분이 세 명에게 있다면,
세 명중 두명의 지분이 경매로 나올 수도 있고 세 명 중의 한 명분의 지분인,
 1/3에 해당되는 지분만 경매로 나올 수도 있습니다.   

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공유는 지분의 개념과 같은 의미로 공유에 있어서 “지분(持分)”이란 
각 공유자가 공유물에 대해서 가지는 권리를 뜻하기도 하고, 
공유자 상호 간에 있어서  권리의 비율을 의미하기도 합니다.

​공유물의 보존행위는 공유자가 각자 할 수 있고, 
공유토지에 제3자 명의의 등기가 경료된 경우에, 
각 공유자는 보존행위로서 그 등기 전부의 말소청구 소송을 할 수 있습니다.

​공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정합니다. 
여기서 주의할 점은 ​공유자의 과반수가 아니라 지분의 과반수로 결정하고,
과반수란 절반이 넘는 것을 의미합니다. 따라서, 공유물을 1/2 지분씩 공동 소유하고 있는 경우, 
1/2 지분권자는 단독으로 관리행위를 할 수 없고, 다른 1/2 지분권자와의 협의에 의해서면 
공유물을 관리할 수 있습니다.

​공유물 관리에 관한 사항​은 공유자 과반수로써 결정가능하기 때문에, 
공유자 중 1인이 과반수의 지분을 가진 경우에는 별도의 
결정 절차없이 독자적으로 관리행위를 할 수 있습니다. 

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과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로 
사용·수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법합니다. 

​다만 그 사용·수익의 내용이 공유물의 기존의 모습에 본질적 변화를 일으켜 
'관리'가 아닌 '처분'이나 '변경'은 불가합니다. 

예를들어 다수지분권자도 나대지에 새로이 건물을 건축한다든지 하는 것은
 '관리'의 범위를 넘는 것으로 허용이 안됩니다. 

​공유자는 자신의 지분을 다른 공유자 동의 없이 자유롭게 처분하는 것이 가능하고
공유물 전부를 지분 비율로 사용, 수익할 수 있으나,  
(지분 양도, 저당권 설정) 

지상권이나 전세권 등의 용익물권이나 임차권은 설정할 수 없습니다.