경락잔금 대출 총정리

부동산 가격이 단기 급등함에 따라 시세 대비 저렴하게

구입할 수 있는 경매수요가  늘고 있습니다.

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그러나, 경락잔금대출 비율이 주택담보대출비율(LTV)과 같은 40%

수준으로 정부 규제를 받다 보니 자금이 부족해

입찰보증금을 몰수당하는 사례가 증가하고 있습니다.

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올 1∼8월 법원경매에서 입찰보증금 몰수금액은

총 355억3129만원으로 집계됐고, 입찰보증금 몰수건수는 2173건 입니다.

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입찰보증금은 부동산 경매에 참여할 때 내는 증거금으로

일반적으로 매각예정가(감정가의 80%)의 10%를 입찰보증금으로 낸다.

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낙찰되면 보증금은 계약금이 되고 낙찰 받지 못할 경우 돌려받을 수 있으나

낙찰 이후 잔금을 마련하지 못하거나 낙찰가를 실수로 높게 기재해

계약이 파기돼도 보증금을 몰수당한다.

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상기와 같은 사례에 해당 되지 않기 위해서는

경매 참가전에 자금 계획을 철저히 세우고 참여해야 겠습니다.

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경락잔금대출은 기본적으로는 낙찰가의 80%, 감정가의 70% 중 낮은 금액으로 이뤄지는데,

근래에는 부동산 대출 규제의 영향으로 수도권 지역은 조정대상지역, 투기과열지구 등으로

분류되어 LTV, DTI 제한을 받아 큰 금액 대출이 어려울 수 있습니다.

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LTV는 Loan To Value ratio로 '주택담보대출비율'을 말합니다.

말 그대로 집을 담보로 대출이 가능한 비율입니다.

즉, 주택을 담보로 대출을 받을 때, 담보물인 주택의 가격에 대한

대출비율을 말합니다.

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LTV 계산 방법

LTV(%) = ( 주택대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등 ) / 주택담보가치

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예시 1)

시가5억 원인 주택, LTV 70% 적용

5억원 x 0.7 = 3억 5천만 원 ←대출 가능 금액

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예시 2)

시가 5억 인 주택(서울지역), LTV 70% 적용 방 3개인 경우(세입자 있음)

{ ( 5억 원 x 0.7 ) - (3,700만 원 x3) } =2억 3,900만 원 ←대출 가능 금액

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※소액임자인 최우선변제금액 고려; 서울지역 보증금 1억 천만 원 이하에선 3,700만 원 최우선 변제

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DTI는 Debt To Income으로 '총부채상환비율',

즉 총소득 대비 부채상환액을 나타낸 비율입니다.

즉, 연 총소득에서 매년 갚아야 하는

원금 및 이자가 차지하는 비율을 말합니다.

대출자의 채무상환 능력을 평가하는 제도입니다.

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DTI 계산법

DTI (%) = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 총 연간 소득

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예시)

연소득이 5,000만 원이고 DTI가 60%라고하면

5,000만원 x 0.6= 3,000만 원

원리금이 3,000만 원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한

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DSR 이란 Debt Serveice Ratio로 '총부채원리금상환비율' 입니다.

이것은 주택대출 원리금과 기타 모든 대출의 원리금을 포함한

총 대출 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중을 말합니다.

즉, 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 전체 대출에 대해

원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다.

 

 

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경락잔금대출이란 ?

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경매는 일반적인 매매와 달리 낙찰 때 10~20% 가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 지급합니다. 이 때 자금이 부족해 잔금 조달이 힘든 낙찰자를 위해 시중은행이나 제2금융권 등에서 낙찰 받은 물건을 담보로 대출을 해 주는 것을 의미 합니다.

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납부기한

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잔금 납부 기한은 낙찰된 시점부터 2주일 뒤인 14일째에 정해지고,

매각허가와 대금지급 기한에 대한 안내가 우편으로 송달됩니다.

보통 한달의 납부 기한이 주어지는 점을 감안하면 낙찰(최고가매수신고, 입찰기일)

이후 45일 이내에 잔금을 납부해야 됩니다.

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유의사항

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경락잔금대출을 취급하는 금융기관은 1·2금융권뿐 아니라 대부업체까지 다양합니다.

금융기관마다 대출 한도와 금리 및 상환 조건 등이 다르기 때문에 상담을 받아 보는 것이 좋습니다.

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부동산에 대한 대출 규제가 강화된 상황에서는 대출이 불가능하거나 한도가 줄어들 수 있으니 조심해야 됩니다.

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투기과열지구로 묶여 있는 서울 시내에서 유주택자가 경매로 아파트를 낙찰 받는 경우

현재 경락잔금 대출은 불가능한 상황입니다

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유치권이나 법정지상권 및 예고등기 등 권리상 하자가 있거나 낙찰 후 분쟁이 예상되는

특수물건에 대해서는 금융기관들이 대출심사를 아예 거부할 수 있습니다.

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서울 전역 및 수도권 아파트와 주거 용도의 부동산 경락잔금 대출 한도는

일반 매매와 똑같이 규제가 적용됩니다.

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대출 규제 지역 내에서 대출하려는 분들은 자신의 여건에 맞는

한도와 조건을 확인한 후 입찰에 참여해야 합니다.

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아래 1-1, 1-2는 규제지역을 나타내고 있습니다.

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1-1.

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1-2.

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규제지역에서 주택 구입을 위한 주택담보 대출을 받는 경우

주택 가격과 관계없이 6개월내 전입 의무(20.7.1 부터)

경락잔금 대출도 동일하게 적용 됩니다.

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9억이하 50%

6억이하 60%

9억 초과 15억 이하 : 9억까지 LTV 50%, 초과 30%

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비규제지역

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LTV 70%에서 대출 실행, kb 시세 60%

상업용 건물 : 오피스텔, 상가, 지식산업센터, 토지 등은 70%

자금조달 계획서나 실거래가 신고 없음.

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아파트

KB 부동산 일반 시세의 70% 또는 낙찰가 80% 중 낮은 금액 적용

(KB 시세가 없는 경우 감정가 기준, 저층은 kb 하한가 적용)

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빌라, 주택

감정가 70% 또는 낙찰가 80% 중 낮은 금액 (각 방공제 적용)

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다가구

감정가 70% 또는 낙찰가 80% 중 낮은 금액에서 각 방공제 적용.

방 개수가 많아 대출안되는 다가구 신탁사 활용 가능 (신탁=추가비용, 임대관리 어려움)

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상가주택(근린주택)

주거 부분 주거대출 적용 (주택수 증가)

상가 부분 상가대출 적용 (감정가 70% 또는 낙찰가 80% 중 낮은 금액 )

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비주거용 (오피스텔, 상가, 근린시설, 공장, 숙박시설, 토지 등)

감정가 70% 또는 낙찰가 80% 중 낮은 금액

(낙찰가가 낮은 경우 최대 85%)

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꼬마 빌딩은 주택수와 상가의 비율을 대조해서 대출 실행된다.

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주택이 3개층, 근생이 1개층 일 경우 주택으로 판단하여 잔금 대출 실행이 안된다.

근생이 3개층, 주택이 1개층 일 경우 대출 실행

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아래 그림은 최우선변제금 일람표입니다.

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예시)

실제 대출금 33,700만원이고 서울 지역일 경우 가정

33,700만원 - 최우선변제금 3,700만원 = 30,000만원

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아파트의 경우 소액임차인 1명만 방빼기 진행하나,

단독주택이나 다가구 주택의 경우는 방 개수 만큼 차감

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경락잔금대출의 이율은 1금융권 2.5% ~ 3.5%,

2금융권 7 ~ 8% 사이에서 책정

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지역이 투기지역, 조정지역, 비규제지역인지에 따라 LTV적용 대출금액이 달라지고

대출자의 소득금액에 따라 DTI가 정해져서 대출금액이 정해집니다.

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LTV는 지역만 알면 바로 금액이 나오는데 DTI는 실제로 은행에서 조회를 해 보아야 함

연봉, 신용카드사용금액, 건강보험료납부금액 중 개인에게 제일 유리한 사항으로 선택

일반적으로 신용 등급이 높을수록 대출조건 유리하고 6등급 이내 가능합니다(은행별 차이)

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소득 증빙은 소득 금액을 증명해야 하는데

원천징수로 최근 1년 카드 사용액과 건강보험, 국민연금 납부액을

추정하여 소득으로 간주합니다.

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경락잔금대출시 필요서류

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1. 입찰보증금 영수증

2. 매각허가결정문, 낙찰대금 지급기한 통지서

​3. 주민등록등본 및 원초본

4. 인감도장 및 인감증명서

5. 국세 및 지방세 완납증명

6. 신분증 사본

7. 사업자 대출시 사업자등록증 사본

8. 개인 또는 법인 소득 관련 자료

* 1~2번은 은행별로 차이가 있고 3~8번은 공통 사항.

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법원 주변 대출 상담사분들이나 법원 주변 대출 취급 업체 광고 등에서

낙찰대금의 80~90%까지 대출을 해준다고 광고하는 경우가 있는데,

실제로 대출을 신청하면 한도가 줄어들거나 과도한 수수료를 요구하는 경우가 있으니

주의할 필요가 있습니다.

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경락잔금대출만 믿고 집을 낙찰 받았다가

자칫 대출이 나오지 않거나 금액이 부족해 잔금을

치르지 못하는 경우가 생길 수도 있습니다.

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결국 경매 입찰보증금(입찰최저가의 10%)만 날리게 되므로

사전에 자금 계획을 철저히 세운 뒤 경매에 참여하는 게 좋습니다.

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입찰 전에 경락잔금대출 상품 판매 은행에 해당 경매 물건의

대출 가능 여부와 한도 및 금리 등을 미리 확인하고 입찰을 결정해야

소중한 내 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

참고영상

https://www.youtube.com/watch?v=vkvPbL30Pcs&t=168s