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전세금 지키기: 임차인이 낙찰 시 보증금과 임대차 계약 문제

청로엔 2023. 5. 24. 10:42
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내가 거주하는 주택이 경매로 매각될 때 임차인의 보증금 회수는 낙찰대금에서 받거나 
낙찰자로부터 받게된다. 이때 임차인의 경우 자신의 보증금을 받지 못할 수도 있다.

​임차인이 자신의 보증금을 매각대금으로부터 배당 받기 위해서는 
대항요건을 구비하여야 된다. 

주택의 경우 주민등록(전입)과 점유, 상가건물은 사업자등록과 점유라는
요건을 갖추어야 된다.

​다음으로 확정일자를 받고, 배당요구종기일까지 배당요구신청을 해야 한다. 
이런 요건을 갖춘 임차인에 한해 매각대금에서 보증금을 배당받을 수 있다. 


임차인의 권리순위에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 배당받거나 
아예 배당을 받지 못할 수도 있다. 


대항력 있는 임차인은 배당요구를 해서 매각대금으로부터 배당을 받을 수도 있고 
배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 보증금 전액을 반환해줄 것을 요구할 수도 있다. 

​배당요구를 한 경우라도 매각대금으로부터 배당받지 못한 보증금이 있는 경우는 그 보증금을 
낙찰자에게 요구할 수 있다.

​배당요구를 한 경우 임차인은 매각대금에서 본인이 배당받을 보증금을 뺀 나머지 금액을 
낙찰대금으로 납부(상계 대금납부)할 수 있기에 보증금 회수에 문제는 없다. 

​반면에 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않고, 
본인이 거주하는 임차주택을 낙찰받은 경우 배당받지 못한 보증금이 있음을 이유로 
채무자의(집주인) 다른 재산에 가압류 등을 통해 다시 경매를 신청할 수는 없다.

대항력이 있는 임차인이 당해 임차주택을 낙찰받아 대금을 납부하고 소유권을 취득한 경우 
임차인은 임대인의 지위를 승계한 것이 되어 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 소멸하게 된다.

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