근저당, (가)압류, (가)등기 말소 어떻게 처리 할까?

 
토지나 건물의 등기부에 설정된 가압류나 가처분, 가등기, 근저당권, 압류 등이 있을 경우
이러한 권리들을 설정해두기만 하면 권리가 확보될까? 


가압류는 돈받을 채권을 가진 채권자가 채무자의 부동산에 대해, 

판결로 돈 받을 때까지 처분하지 못하게 묶어두는 것이고, 

가처분은 소유권이전등기청구권 등을 가지는 사람이 이전등기 등 청구권을 실현하기까지 해당 부동산을 처분하지 못하게 
묶어두는 것을 말한다.
 
가등기는 매매를 하고 당장 소유권을 이전할 수 없는 사정으로 인해 미리 이전권리를 확보하기 위한 것과 
돈을 빌리고 담보목적으로 해두는 경우가 있다. 

근저당권등기도 돈을 빌리고 부동산을 담보로 제공하면서 설정해주는 등기고, 
압류는 세금체납에 따라 세무서나 관공서가 채무자의 재산을 묶어 둔 것이다.



가압류나 가처분은 등기된 때로부터 3년 내에 본안소송 즉, 대여금청구소송, 소유권이전등기청구소송 등을 
제기하지 않으면 채무자나 이해관계인은 언제든 취소소송을 제기하여 취소시킬 수 있다.



매매예약에 의한 가등기는 예약완결권이 10년의 제척기간에 해당되어
10년 내에 본등기를 하지 않으면 말소청구로 말소되고, 

매매계약에 의한 가등기는 소유권이전등기청구권이 10년의 시효로 소멸되지만, 
만약, 가등기권자가 점유하고 있다면 소멸시효는 중단된다. 


주의해야 할 사항으로 압류채권은 소멸시효로 소멸되었더라도 행정청에 의한 압류해제와 
압류해제조서를 첨부한 말소등기 촉탁에 의하여서만 말소등기를 할 수 있고, 
민사소송으로는 말소를 청구할 수 없다. 



말소기준 권리들의 특징은

금전과 관련된 것들로 돈을 받으면 소멸하는 권리다.
경매에서 매각물건 전체에 영향을 미친다.

전세권의 경우 말소기준권리가 될 수도, 안 될 수도 있다.

매각물건전체에 영향을 미치는 건물전체의 전세권중 
배당요구 하거나 경매신청한 전세권을 말한다. 

​아파트 등 구분소유 건물이거나 주택전체에 전세권을 
설정한 것이어야 하며 주택 일부에 설정된 전세권(예: 다가구주택)은 
말소기준권리가 될 수 없다.