공유물 분할시 반드시 사전에 점검해야 할 것은?

공유물을 분할하기 전 다른 공유자의 지분에 설정된 근저당권이 
협의에 의해 말소된다면 좋으나,  협의가 성립되지 않아 소송으로 진행되는 경우 
근저당권 문제로 인한 피해를 피하려면 현물분할이 아닌 대금분할이 좋습니다.

​공유토지의 개별지분에 근저당권이 설정된 이후, 그 토지가 분할되더라도 근저당권은 분할된 각 토지에 
영향을 미치게 됩니다. 

​​공유토지에 다른 공유자의 지분에 근저당권이 설정되어 있는 경우 
소송을 통해 원하던 현물분할의 방식으로 승소하여 판결에 따라 
공유물분할의 등기절차를 해도 분할된 등기에 문제가 생기는 경우도 있습니다. 

​​이는 공유물분할 이전에 다른 공유자의 지분에 설정되어 있던 근저당권이 
판결에 의해 분할된 자신의 단독 토지에 그대로 옮겨져 올 수도 있게 됩니다. 

​3명의 공유지분 토지를 낙찰받았는데, 1명의 공유자가 근저당권을 설정하고 그 후
각 공유자는 서로 합의에 따라 토지를 분할하여 집을 건축하고
개별등기를 하더라도 나머지 공유자들의 등기부 등본에도 근저당이 설정 됩니다.
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공유자 한 사람 지분 위에 설정된 근저당권 등의 담보물권은 
특단의 합의가 없는 한 공유물에 대해 분할이 된 뒤에도 
종전의 지분비율대로 공유물 전부 위에 그대로 존속하게 됩니다. 

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부동산의 일부 공유지분에 근저당권이 설정된 후 부동산이 분할된 경우 
그 근저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분비율대로 존속하면서 
분할된 각 부동산은 저당권의 공동담보가 될 수 있습니다(대법원 2011다74932 판결).