건물을 짓기 위해서는 토지가 필수적으로 필요하다.
건물을 준공하기 위해서는 토지를 사용 할 수 있는 권원
즉, 소유권, 지상권, 임차권 등이 있어야 하는데 집합건물의 경우
토지를 사용 할 수 있는 권리를 대지사용권이라고 한다.
대지사용권으로서 건물과 분리하여 처분 할 수 없는 것을
대지권이라 한다.(부동산등기법 제40조 3항)
대지권 등기는 1동 건물의 표제부에 대지권의 목적인 토지의
표시를 하고, 전유부분의 표제부에 그 전유부분에 속하는 대지권의
표시를 기재한다.
대지권 미등기의 의미는 대지권이 처음부터 없는 대지권 없음과는
다른 개념으로 유의하여야 한다.
실제 대지권이 있으나 아파트와 같은 대규모 집합건물의
경우 대지의 분필, 합필 및 환지절차의 지연
각 세대당 지분비률 결정의 지연,
건설업체 내부의 사정, 타 전유부분
소유자의 분양대금 완납지연 등
다양한 문제로 인하여
전유부분에 대한 소유권이전등기만
수분양자에게 경료되어
그 후 부동산이 양도될 경우에도
전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한
소유권이전등기는 상당기간
지체되는 상태를 의미한다.
예를들어 신도시 아파트처럼
대지사용권은 원래 있으나, 단순히 절차 미비로
대지지분이 미등기 되어있는 상태에서 낙찰후 매각잔금을
납부하면 대지지분의 소유권 이전이 가능하다.
대지권이 미등기라도 이러한
경우에는 소유권취득에 어려움이 없다.
아파트 등 집합건물의 전유부분을 경매로 낙찰 받았는데,
지적정리의 지연 등으로 아직 대지권이 등기되지 않은 경우가 종종 있다.
집합건물법 20조는 ‘구분소유자의 대지권은 그 전유부분의 처분에 따른다’라고 규정하고 있다. 이로 인해 전유부분 낙찰자는 미등기상태인 대지권을
무조건 취득하게 되는지 여부가 문제된다.
대법원은 아파트 등 집합건물의 전유부분과 대지지분을 함께 분양한 경우,
분양대금을 완납한 전유부분이 경매에 나온 것을 낙찰받았다면,
대지권도 취득한다고 본다.(대법원판례 2002다40210 등)
즉, 집합건물에서 구분소유자의 대지사용권은
규약으로 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한,
전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정돼
전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력은 종물 또는 종된 권리인
대지사용권에도 미치는 것으로 본다.
따라서 아직 대지권등기가 되지 않았어도 낙찰자는
전유부분과 함께 대지사용권도 취득하고, 이는 부당이득이 아니라고 보았다.
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