공유지분에 있는 법정지상권 어떻게 해결하지?

토지가 경매로 나왔다. 그런데 공유지분에

법정지상권 성립 가능성이 있는

물건이다.

​

 

 

여러분이라면 어떻게 할 것인가?

포기하고 다른 물건을 고른다.

아니면 해법을 알기에 낙찰을 시도하여 내 것으로 만든다.

​

여기서, 살펴보아야 할 점이 있다.

​

공유지분 물건의 경우 공유자우선매수청구로 인해 최고가매각이 되더라도 차순위자로

될 확률도 존재한다.

​

민 법

제279조(지상권의 내용)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

​

제280조(존속기간을 약정한 지상권)

① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년

2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

​

제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)

① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

​

제366조(법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

(출처 : 민법 일부개정 2017. 10. 31. [법률 제14965호, 시행 2018. 2. 1.] 법무부 > 종합법률정보 법령)

---

참고로 지상권은 건물과 공작물, 수목에 대해 성립하나

법정지상권은 건물과 수목에 대해서만 성립한다.

​

다음으로 법정지상권의 경우 성립이 될 수도 있고, 안될수도 있다.

​

상기와 같은 점에 착안하여 해법을 구하는데

선행하는 작업이 하나 더 필요하다.

​

2가지 단점이 있는 물건임에도 불구하고 , 탐스럽고 수익이 많이 산출되는지

여부도 따져보고 입찰에 응하여야 한다.

이러한 물건은 협상이 되지 않을 경우 소를 통하게 된다면 통상 1.6 ~ 2년이

소요되기도 한다.

 

더불어 낙찰 후 문제를 해결하는 수단으로 협상,

소송 능력이 뒤따라주어야 함은 두말할 나위가 없다.

​

자, 이제부터 2두지 흠결을 지닌 물건의 해법 과정을 알아보자.

(본 글에서는 지분 토지의 해결전략보다는 건물을 공략하는데 중점을 둔다.

더불어 건물의 경우 법정지상권이 불성립)

​

1. 공유지분 및 건물 해결로서 내용증명 발송

​

내가 낙찰받은 지분만큼의

권리 행사를 위해 토지 공유자나

건물주 대상으로 내용증명을

발송한다.

​

내용은 대략 다음과 같이 작성한다.

(참고로, 건물주 또한 토지 공유자 중의 한명이다)

​

건물이 나의 토지위에 있어서 낙찰자로서 소유권 행사에

제한을 주고 있으니 제한을 가한 만큼의 부당이득금을 지급해 달라

내용증명에는 일반적인 토지 위에

건물이 있는 경우와는 달리 접근해야 한다.

​

공유지분 물건의 경우 토지의 어느 부분에 건물이 올라서 있다는

근거자료를 제출하여 대상 토지와 철거해야 할 건물의 일부분을

특정한 이후에 철거를 구해야 한다.

​

여기서 딜레마는 작은 지분토지의 소유자로

건물 건체의 철거를 요구한다는 것은 무리이다.

​

결론은 건물이 위치한 영역을 특정하기 힘들어

철거 소송까지 진행하기엔 무리다.

​

그래서, 다음 조치로 부당이득반환과 토지 전체를 팔아서

현금으로 분할하자는 내용증명을 발송한다.

 

 

2. 부당이득반환 청구의 소 및 공유물분할 청구의 소 제기

​

내용증명에 대해 무응답이거나 답변이 오더라도

부정적이면 소를 바로 제기한다.

​

공유물분할 청구 소를 제기하기 전에 반드시,

부동산 처분금지 가처분 신청을 선행하여 진행해 둔다.

​

본 사건에서는 공유물분할에서 현물분할이 원칙이나

토지 위에 건물이 존재하는 관계로 현금분할을

해달라는 논지로 소를 제기한다.

​

일단, 소 진행중에 토지에 애착이 있거나 필요한

나머지 공유자가 있을 경우 지분을 사가게 되면

종결하면 된다.

​

반대인 경우는 현금분할 판결이 나오면

토지 전체에 대한 형식적 경매를 신청한다.

​

3. 형식적 경매 신청(지분이 아닌 토지 전체)

​

형식적 경매를 통하면 지분 물건이 아니라

법정지상권 여지있는 물건이라는 매각조건만

남은체 매물로 나오게 된다.

​

여기서 내가 다시 경매로 낙찰을 받아,

건물주를 상대로 토지를 매입 할 것을 요구해 본다.

형식적 경매에서는 공유자도 경매에 참여하여 낙찰을 받을 수 있다.

건물주와의 토지 매각 협상에서 원만하지 않다면

다시 부당이득반환 청구 및 건물 철거요구도 새롭게 시작한다.

​

철거를 원하지 않는 건물주가 토지를 수용 할 경우

그것으로 수익을 창출하고 종결하면 되고,

​

그 반대라면 건물철거 소송을 제기한다.

​

소를 통해 건물철거 판결을 받았다면

그동안 적립된 부당이득금 반환을 권원으로 해서

건물을 대상으로 경매신청을 진행한다.

​

통상 철거판결을 받은 건물의 경우 경매로 나오면

어느 누구도 입찰을 하지 못할 것이다.

​

그것은 곧 철거 운명을 지닌 물건을 사고자 하는 사람은 없기 때문이다.

​

여기서 내가 저렴하게 유찰된 가격에서 건물을 낙찰 받는다.

이로서 건물과 토지 모두가

온전한 나의 소유로 넘어오게 되었다.

​

법정지상권의 소멸로 인한 건물철거소송과 함께 건물을 경매로 매각한다.

건물이 미등기일 경우

​

미등기 건물은 강제집행을 위한 보존등기가 가능하다. 이 경우, 채무자를 대신해 대위등기를 하면 된다. 단 대위등기는 모든 미등기건물에 해당되는 것이 아니고 건축허가나 건축신고가 되어있는 건물에 한한다.

​

대위등기가 되면 건물철거권 보전을 위한 가처분 등기를 하고 난

다음 지료 채권으로 건물을 강제경매에 넘긴다.

 

 

4. 온전한 상품으로서 건물, 토지 임대 및 매각

​

정상적인 물건으로 매매하거나 세를 놓아 수익을 산출할 수 있다.

​ --> 상기의 과정은 흠결이 있는 물건에 대한 일반적인 처리 절차를 제시한 것이다.

반드시, 그러한 과정으로 간다는 말은 아니다.

소를 제기 했더라도 조정을 통해 합의가 되면 종결이 되기도 한다.

​

진행과정은 본 글에서 제시한 순서대로 순탄하게 진행 될 수도 있지만

항상 변수는 존재하기 마련이다.

​ 상황에 맞게 대처하는 것도 투자자의 몫이다.

 

성투를 기원합니다. 

 

참고글

 

(강의자료) 공유지분 기초잡기

 

공유물에 설정된 근저당 문제 없을까?

 

 

내 지분이 50%일 경우 처리 전략

 

 

(Best Q&A) 공유지분 부동산 이렇게 해결하면 됩니다.

 

공유지분 토지의 법정지상권 물건 어떻게 해결하지?