선순위전세권자에 의한 경매시 인수여부

선순위 전세권은 원칙적으로 인수권리이지만 선순위 전세권자가 경매신청을 하거나 
배당요구신청을 하면 말소기준권리가 되어 낙찰자가 인수하지 않는다. 

​ * 말소기준권리 : 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 선순위전세권의 배당신청이나 경매신청

전세권은 등기부에 등재되어 해당 전세주택에 주민등록과 점유를 하지 않아도 되는 점이 있고, 
선순위 전세권은 전세권자가 경매신청을 하거나 배당요구신청을 하면 말소기준권리가 된다.
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전세권은 전세권 설정금액을 매각대금배당에서 전액 배당이 이루어지 않았다 하더라도
낙찰자가 인수하지 않고 말소된다. 

 

 

전세권은 경매신청 채권자로 배당요구 신청을 하게 되면 담보형 용익물권, 
즉 저당권으로 보기 때문에 이런 경우 전세권 설정액을 전액 회수하지 못하였다 하더라도 소멸이 된다.


전세권자가 임차인으로 선순위로 전입신고가 된 경우라면 대항력 있는 임차인이 되어
선순위 전세권자로서 배당금으로 덜 받은 금액만큼을 전세권자가 아닌 임차인으로서의 
대항력으로 그 부족분을 낙찰자에게 주장할수 있다. 이 부분은 주의해야 된다. 

주택이나 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리와 민법에서의 물권인 
전세권은 별개의 권리로 임차인 겸 전세권자가 있을 때에는 권리분석시 
임대차보호법과 물권인 전세권을 구분지어서 분석하여야 한다.