주거형태 공유 지분 낙찰 후 어떻게 처리해야 할까?

공유지분과 같은 물건은 일반 하자가 없는 물건과는 달리  몇 단계의 기술이 필요합니다. 
공유물을 낙찰 받고 이를 해결하기 위해 협상력(내용증명), 소송기술 등이 요구됩니다.


아래와 같이 처리하는 절차는 절대적이지 않으니 지분 물건을 처리하는데 참고만 하세요.
아래 소개하는 절차는 중간 단계에서 해결이 되면 종결됩니다.
소개된 절차는 선택적으로 알고 사용하면 됩니다.

1. 낙찰 후 공유자에게 내용증명을 보낸다. 

2.  1번의 방법이 통하지 않을 경우 부동산에 대하여 가압류를 한다. 

​여기서 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 
보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도로 
추후 재판에서 승소하면 가압류가 본압류로 바뀌어 강제집행을 할 수 있습니다. 

​이러한 가압류가 필요한 이유는

가압류를 하지 않았을 경우 소송에서 승소하여도 채무자가 미리 재산을 처분한 경우 
채권자는 소송 이후 강제집행을 할 수 없어 소송의 실익을 상실할 수 있기 때문입니다. 

가압류는 등기부에 등재함으로써 그 효력이 발생하게 됩니다.

3. 부동산처분금지 가처분과 부당이득반환청구소 및 인도명령을 신청한다.
 
4. 부동산 강제경매 신청하기

​아파트를 낙찰받은 경우 공유자가 낙찰자에게  아파트 소유 지분을 팔 것을 요청할 
가능성도 있어 적절한 가격에 협의가 된다면 쉽게 해결될 수도 있습니다.

​상기와 같은 상황이 어려울 경우  낙찰자는 현재 위 물건을 사용함으로 인하여 
이득을 얻는 자(공유자)를 상대로 부당이득반환청구 또는 임료(월 사용료)
청구소송을 하여 판결​을 받을 수 있습니다.  

​판결에도 불구하고 임료 등을 지급하지 아니할 경우 공유자의 지분에 대한 강제경매를 신청한 후
낙찰자가 공유자우선매수권을 행사하여 나머지 공유자의 지분을 공유자로서 
타 입찰자보다 저렴하게 낙찰 받을 수도 있습니다.

​최악의 경우 상기와 같은 단계를 거쳐도 해결이 되지 않는다면  
공유자를 상대로 공유물분할청구소송 후 공유물 전체를 경매신청하여 비용을 공제하고 
나머지 금액을 지분대로 분할하여 지급받는 방법도 있습니다.

소개된 해법은 여러 해결방법에서 최악의 상황에서 구사할 수 있는 방법을 소개한 것입니다.
무엇보다 협상을 통한 해결이 제일 좋습니다.