공유물분할 청구소송에서 가등기 주의하세요!

공유물분할은 현물분할이 아닌 일반적으로 대금분할(가액분할) 방법으로 진행 됩니다.
공유물분할판결을 받은 후 분할을 위한 경매를 신청하기 전에 일부 지분에 대해 타인과 매매예약을 한 것처럼 꾸며 
최선순위 가등기를 설정하는 사례가 있습니다.

공유물분할 소송 전이나 소송중에 가등기를 해두는 경우도 있습니다.
담보목적의 가등기가 아니라 나중에 소유권을 넘겨갈 권리를 유보하는 소유권이전가등기가 일반적으로 많이 보입니다.


가등기는 본등기를 하기 전에 '우선 임시로 하는 등기'로 어떤 사정으로 인해 본등기(진짜 등기)는 나중에 하기로 하되, 
현재 시점에서 나중에 본등기를 할 수 있는 근거를 마련해 두자는 차원에서 실행하는 등기가 곧 가등기 입니다. 

가등기는 담보가등기, 보전(소유권이전청구권) 가등기 등 2가지로 구분됩니다.
담보가등기는 돈을 빌려주고 담보를 잡기 위한 등기이고,  보전가등기는 사정 상 혹은 의도적으로 매수, 소유권이전등기를 늦춰야 하는 경우
입니다. 


담보가등기는 경매에서 배당요구를 해야  배당이 가능하고, 그외는 보전가등기(소유권이전청구권가등기)라 보면 됩니다.
담보가등기에는 경매청구권과 우선변제권이 인정되며, 담보가등기권자는 목적 부동산에 대해서 경매를 실행할 수 있고 또  경매절차에서 가등기의 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다.  

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경매에서 담보가등기는 저당권과 같이 취급되어 저당권이라고 보아도 무방합니다.
등기부등본에 가등기가 등장한다면 담보가등기 여부에 대해 확인해야 됩니다.


(공유물분할 청구 후 진행되는) 경매가 진행되면 일부 지분에 존재하는 최선순위 가등기는 
낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있어 여러 번 유찰되고 낙찰가격이 큰 폭으로 떨어지게 됩니다.

가등기가 허위로 설정된 것으로 낙찰자는 통정허위표시라는 이유로 가등기가 
무효로 말소돼야 한다는 소송을 하면 됩니다.  

실제로 매매대금이 지급되지 않았거나 지급된 형식을 취한다고 해도 돈의 입출금을 조회해 보면 
허위매매임이 드러나게 됩니다. 더불어 이럴경우 경매입찰방해죄로 형사고소를 할 수도 있습니다.


대법원은 “대금분할을 명한 공유물분할판결의 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤) 
해당 공유자의 공유지분에 관하여 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우, 

대금분할을 명한 공유물분할 확정판결의 효력은 민사소송법 제218조 제1항이 정한 변론종결 후의 
승계인에 해당하는 가등기권자에게 미치므로, 특별한 사정이 없는 한 위 가등기상의 권리는 
매수인이 매각대금을 완납함으로써 소멸한다.”라는 

이유로, “경매절차의 매수인이 소유권에 기한 방해배제청구권 행사의 일환으로 가등기권자를 상대로 
가등기의 말소를 구할 수 있다.”라고 판결하고 있습니다(대법원 2021. 3. 11. 선고 2020다253836 가등기말소).


상기 판례에도 불구하고 공유지분권자가 공유물분할소송을 제기하여 변론종결된 뒤에 가등기를 하거나, 
변론없이 판결이 난 경우 판결이 선고된 뒤에 가등기를 한 경우에 한해서 위 판결에 의해 가등기가 말소될 수 있게 되었습니다.
 
공유지분을 매수한 자가 먼저 자기 지분에 대해 소유권이전의 가등기를 한 후 공유물분할(대금분할)소송을 제기한 경우이거나 공유물분할 소송 진행 중 변론종결 전에 자기지분에 대해 가등기를 한 경우는 위 대법원 판례가 적용될 수 없으니
상당한 주의가 필요합니다.


담보가등기가 아닐 경우 10년이 경과되었는지 확인해야 합니다. 그러나, 매매계약가등기(소멸시효)는 중간에 정지/중단되었을 수도 있어  계산상 소멸시효 10년만 확인한다면 낭패를 볼 수도 있습니다.

​가등기권자가 경매 목적물을 점유하고 있다면 등기 청구권의 소멸시효는 중단되고, 
이런 경우 선순위 가등기는 매수인이 인수해야 합니다. 상당한 주의가 필요합니다.