공유자의 허락없이 진행된 임대차 가능할까?

부부가 공동이든 혹은 타인과 공동이든 공유지분에 대해서
공유자는 지분비율로 사용 수익을 할 수가 있으나, 처분이나 변경은 다른 공유자의 동의가
필요합니다.

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임대를 놓고 타인에게 빌려주고 있는 행위는 공유물의 관리행위라 할 수 있으므로 
과반수로 이를 결정해야 합니다. 

​부부중 한명이 나머지를 대리하여 계약을 할 경우 임차인은 배우자 지분에 대해서는 
대항력이나 우선변제권을 가지지 못합니다.

부부일방이 나머지 배우자를 대리하여 계약을 체결하는 경우에는 원칙적으로 
인감증명을 첨부한 위임장을 확인하고 계약을 체결해야 합니다.

과반수가 동의하여 임대차를 놓았다면,
공유자 모두에게 지분비율로 임대료가 지급 되어야 합니다. 


과반수의 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로
사용, 수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법합니다.


갑이 2/3, 을이 1/3 비율로 아파트 1채를 공유하던 중에, 
갑이 을의 동의도 없이 일방적으로 병에게 아파트를 임대하고 
보증금 1억원을 받아 수령했다면, 임대차계약에 동의하거나 관여하지 않은
을도 병에 대한 보증금반환의무가 있을까?

​을은 병에 대해 보증금반환책임을 부담하지 않아도 됩니다. 

​타인에 대한 임대는 공유자 과반수로써 결정가능하기 때문에, 
과반수 지분권자인 갑이 독자적으로 임대행위를 할 수 있습니다.

병과 체결된 계약은 임대차계약으로서 유효하고, 비록 을이 임대차계약에 동의하지 않았다고 하더라도 
임대차계약이 적법하게 유지되는 한 무단점유라는 이유로 을은 병에 대해 
인도(명도)청구를 할 수 없고, 을이 임의로 계약을 해지할 수도 없습니다.

유효한 임대차계약으로 해당 아파트가 경매에 처해지면
병이 적법한 임차인으로서 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있습니다.

​그러나, 을은 임대차계약을 체결한 당사자는 아니고 임차인 병에게 제3자일 수밖에 없다는 점에서, 
병에 대해 임대차보증금반환 의무를 부담하지는 않게 됩니다.
따라서, 병이 을을 상대로 보증금반환청구소송을 제기한다고 하더라도 
병의 청구는 기각될 수밖에 없습니다.

결국, 병은 갑에 대해서만 보증금반환판결을 통해 해당 아파트에 
갑 지분만을 경매에 부칠 수 있게 됩니다.

대항력이 있는 임차인이 있는 경우 임차인이 대항력이 있으면 
대항력에 의해 거주할 수 있고, 

대항력이 없더라도 낙찰자가 취득한 지분 비율이 2분의 1이하 이면 
그 취득부분에 대해서는 임차인을 상대로 명도를 할 수 없습니다.

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임차인의 대항력 유무보다 낙찰자가 취득하는 지분이 과반수에 해당하느냐에 따라 
임차인에 대한 명도가 달라 집니다.