경매가 진행되는 상가에서 보증금 지키기: 폐업

상가건물이 사업자 등록 신청일보다 후순위인 근저당권에 의해 경매로 넘어간 경우
상가건물 임대차보호법으로 보증금을(보증 3억, 월세 550만원 가정)
지키기 위해서는 환산보증금[보증금+(월세×100)]을 기준으로 일정 금액 이하여야 합니다. 

시행령 2조에 따르면 △서울 9억 원 △수도권 과밀억제권역 및 부산 6억9000만 원 
△광역시 등 5억4000만 원 △그 밖 3억7000만 원 이하 입니다. 

상가가 서울에 위치한 경우 보증금 3억 원과 월세(550만 원×100)를 감안하면 환산보증금은 
8억5000만 원으로 우선 법이 보호하는 대상에 속합니다.


상가에 임차한 임차인이 임대차 계약 기간은 끝나지 않았지만 폐업한 상태라고 가정해 봅니다.

대법원 판례에서는 상가건물을 빌리고 사업자 등록을 마친 사업자가 
해당 건물을 다시 빌려주는(전대차) 등의 방식으로 사업을 개시하지 않거나 
사실상 폐업하면 그 사업자 등록은 적법하지 않다고 봅니다. 

상가건물의 세입자가 보증금 반환채권에 대해 대항력과 우선변제권을 갖기 위해서는 
목적물인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자 등록을 갖추고 
관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 합니다. 

여기서 사업자 등록은 대항력과 우선변제권을 취득하는 데 필요한 요건일 뿐만 아니라
이를 유지하는 데 필요한 요건입니다. 

여기서 상가의 임차인은 폐업으로 인해 보증금을 지키지 못할 수도 있습니다.
그래서, 배당요구 종기 전까지는 영업을 해당 상가에서 해야 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.