소액투자 : 공유지분 투자 이렇게 하면 된다!

공유지분 물건에 대한 투자는 공동으로 소유하는 
물건의 지분에서 일부만 경매에 나왔을 때 낙찰받아
되파는 방식으로 수익을 거두는 방식입니다. 

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지분물건 투자로 수익을 올리고자 할때 다음과 같은 사항만 주의한다면
경매시장에서 효자 종목으로 꾸준하게 투자를 이어 갈 수 있을 것입니다.


첫째, 내 소유의 지분으로 인해 다른 지분권자가 자신의 재산권행사 등에 어려움을 느끼게 되면
상대적으로 내 지분을 사들이려 할 것입니다.

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둘째, 지분 물건 입찰시 공유자 규모와 다른 공유자의 경제력 등을 등본을 통해
유추 확인해 보아야 합니다. 공유자의 거주지가 수도권인지 지방인지 등을 통해
경제력을 가늠해 볼 수 있습니다. 

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셋째, 낙찰받으려는 지분 외에 다른 지분의 소유관계가 단순하면 좋습니다.
다른 지분을 여러 사람이 나누어 가지고 있다면 각 지분의
소유권자들이 서로 아쉬울 것 없는 처지가 되기 때문 입니다.
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그러나, 지분을 여러 사람이 공유하더라도 모두가 가족관계로 
구성되어 있다면 한 사람이 소유한 것처럼 여겨도 무리가 없습니다.
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가족 간에는 상호 협의가 잘 이뤄질 수 있에 소형지분을
낙찰받은 사람이 협상의 우위에 설 수 있습니다.

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공유자가 행방불명되어 소재나 사망여부를 알 수 없는 경우나 
사망하였는데 상속인을 찾을 수 없는 경우, 상속인이 너무 많은 경우 등으로
권리행사에  문제가 발생하기도 합니다.

​상속인이 많지 않은 경우에는 상속인들을 상대로 공유물분할청구 
소송을 진행하거나, 명의신탁의 경우 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기 소송 등을 통하여 
비교적 간단하게 해결할 수도 있지만,

​상속재산으로서 공유인 경우에는 상속재산 분할심판을 통해서 해결해야 하는 
경우도 있을 수 있습니다.  상속인이 많은 경우에는 일일이 상속인을 찾아서 
소장을 송달받게 해야하는 불편함이 따를 수 있습니다.
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넷째, 낙찰받은 물건이 주거형 공유지분인경우 미등기건물은 주의가 필요합니다.
등기되지 아니한 건물에 대한 강제경매신청서에는 그 건물에 관한 건축허가나 건축신고를 

증명할 서류를 첨부하여야 한다고 규정함으로써 ​적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이 ​
사용승인을 받지 못한 경우에 한하여 부동산 집행을 위한 보존등기를 할 수 있고, 

​​건축허가나 신고 없이 건축된 미등기 건물에 대하여는 경매에 의한 공유물분할이 허용되지 않으니 사전에 조사 후
들어가야 합니다.

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일반적인 지분 경매의 해결 흐름은

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지분물건 낙찰 

​매각대금 납부 후 1차 내용증명 발송(공유자) 

협의(2차 내용증명)

​협의 불성립시 

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부당이득반환청구소송(가압류) 진행
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공유물분할청구소송(가처분)

​판결(소송중에 협의가 성사되면 종결)

​공유물분할을 위한 형식경매 신청 

​배당

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일반적으로 소를 통해 진행 할 경우 1.8 ~2년 정도 소요 될수 있음을
명심하고 투자에 접근해야 됩니다.



참고로, 

공유자가 해외에 거주하거나, 행방불명되어 사망 여부를 알 수 없는 경우에는 
공유물 분할에 어려움이 생길 수도 있음을 알고 지분 물건에
투자하여야 합니다. 

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상기와 같은 문제점을 미리 알수 있는 방법으로 
공유자연명부을(등기부 등본) 보면 공유자의 개략적인 인적사항을 통해 유추 할 수 있습니다.

​주민번호를 통해 공유자의 나이를 참고하고, 거주지를 통해 공유자의 경제력 정도도 
파악할려는 노력이 필요합니다.