집행 거부 공유자 어떻게 해결할까?

  
주거용 부동산을 낙찰 받았는데, 그중에서도 지분 물건일 경우 그 처리에
어려움을 겪는 사례가 많다.

아파트의 경우 통상  소유자가  배우자와 2분의 1씩 공유하고 있던 중 누군가에 의해 
반쪽 지분만 경매에 나오는 경우가 흔하다.

​남편의 사업이 망해 빚을 갑지 못해 경매 시장에 나오는 것이 지분 아파트의 
대다수 경우에 해당된다.  

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낙찰 후 지분권자가  인도명령을 받아 집행을 하려고 해도 
1/2 지분을 가지고 있는 공유자(채무자의 배우자)가 집행을 거부한다면 

​인도명령 자체가  집행 불능 상태에 빠지는 경우가 종종 있다. 


이에 대하여 대법원은 공유물인도청구를 허용하고는 있으나, 현실에서는 그 집행에 어려움이 많은 것 또한 
사실이다.

공유물에 관하여 지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 
소유권이전등기 청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 
공유물을 배타적으로 점유하여 사용, 수익할 수 없는 것이므로,  다른 공유자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다(대법원 1994. 3. 22. 선고 93다9392, 9408).

위와 같은 대법원 판례가 있음에도 현실적으로 거주하고 있는 공유자에 대한
인도명령 집행은 인간적으로나 도의적으로 어려운 것이 현실이다.

집행을 거부하는 공유자를 상대로 그냥 지켜만 보아야 할까?
아니다. 부당이득금을 청구할 수 있다.

공유지분은 지분의 효력이 전체 부동산에 미치고, 부동산을  특정할 수 없기 때문에 
지분권을 가지고는 강제집행을 현실적으로 실행하는데에는 많은 한계점을 노정하고 있다. 

​물건을 공유자 각 1/2지분씩 균등하게 공유하고 있는 경우, 1/2 지분권자는
다른 1/2 지분권자의  협의 없이는 이를 배타적으로 독점 사용 할 수  없고, 
나머지 지분권자는 공유물 보존행위로서 그 배타적  사용의 배제,  점유배제를 구할 권리가 있다(대법원1994.3.22.선고 93다9392, 9408 전원 합의체 판결 참조). 

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공유물의 구체적인 사용이나  수익의 방법에 있어서 공유자들 사이에 지분 과반수의 
합의 없이 공유자 중의 1인이 이를 배타적으로 점유·사용하고 있다면 다른 공유자에 
대하여 그 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있는것으로 본다(대법원 2001.12.11.선고 2000다 13948판결 참조). 

​경매로 아파트의 지분을 취득한  경우 대금 납부와 동시에  
등기  없이도 소유권을 취득하기에 아파트를  점유하는 공유자(채무자의 배우자)에 대하여 임대료 상당의 
부당이득금을 청구할 수 있게 된다.