공유지분 매수후 처분(분할) 방법

매매나 경매로 공유지분을 매수하였다면 이를 일반에 매매로 매각, 다른 공유자에게 매각, 다른 공유자와 더불어 공유지분전체를 매각,  공유불분할청구소송을 통한 현물확보나 현금화 등의 방법으로 처분할 수 있다. 

공유물 분할은 공유관계 소멸 원인 중의 하나로, 법률의 규정이나 별단의 특약이 없는 한, 
각 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다(민법 제268조제1항).

* 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기란 공유관계를 해소하고 각자의 소유로 하는 등기를 말한다.


협의를 통한 분할은 공유자 전원의 의견 일치로 분할에 대한 합의가  이루어진 경우 
등기를 해야 단독 소유권이 인정(민법 제186조)된다. 
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제186조(부동산물권변동의 효력) 
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.
등기는 공유자 전원이 공동으로 신청하고 토지의 경우 분필로, 건물의 경우 구분등기 절차를 각각
거친 다음  '공유물분할'을 등기원인으로하여 단독소유로 하는 등기를 합니다. 


분필이란?  

한 필지를 둘 이상의 필지로 나누는 것을 의미하며, 시·군·구 민원실에 가면  "대한지적공사" 직원이 파견나와 있으므로
분할 신청을 하면 됩니다. 이 경우 분할측량을 실시한다.

​분할이 허가되면 해당 지적과에서 지적공부가 정리되고 난 후
등기과에 새로 부여받은 지번으로 등기신청을 하면 된다.

지분등기는 지분을 따로 등기할 수 없고, 공동으로 등재하게 된다. 
등기부에 개별적으로 소유물의 위치가 표시되는게 아니고 지분으로만 표시 되어 진다.

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다음으로 재판을 통한 분할에 대해 알아보자.


공유물분할청구소송을 통해 분할이 가능하다 .

공유자 간에 공유물 분할여부나 분할의 방법에 관하여 당사자간에 임의로 협의가 이루어지지 않는 경우에는 
공유물 분할청구권을 가지는 1인 이상의 공유자는 공유물 분할의 자유를 실현하기 위해 나머지 공유자들을 상대로 
공유물 분할 청구소송을 제기할 수 있다. 

이때 소송을 제기하는 공유자는 원고, 나머지는 피고가 된다. 공유물분할소송은 법원의 조정, 현물분할, 가격분할, 가격배상의 형태로 결론이 난다. 
현물분할은 부동산을 분할된 지번으로 분할하는 것이고, 가격분할은 매각하여 지분만큼 현금으로 나누는 것이며, 가격배상은 공유자의 한쪽은 현물을 나머지는 현금으로 배상하는 것이다.


공유물분할청구소송시 주의점으로 공유물분할소송은 공유자 전부가 소송의 당사자되는 필요적 공동소송이기 때문에 
공유자가 너무 많으면 소송이 매우 지연될 수 있고 현금화자체가 어려워질 수 있으므로 공유자가 너무 많은
지분은 피하는 것이 좋다. 공유물분할소송이 현물분할로 판결이 난다면 해당 부동산위의 각종 권리가 소멸되지 않으니 주의가 필요하다. 


​공유물분할 청구소송을 통해 현물분할 판결​​이 확정되면 분할된 부분에 대하여 등기 없이도
단독 소유권을 취득(민법 제187조) 하게 된다. 그러나 처분을 위해서는 등기가 필요하다.


제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) 
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 
그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.



 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기의 신청


 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같다.

  등기의무자: 자기의 지분을 이전해 주는 자
 등기권리자: 다른 공유자의 지분을 취득하는 자


 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청해야 한다(  공동신청주의. 부동산등기법 제23조제1항).
 공유물 분할의 판결이 확정되거나 재판상 화해가 성립하면 공유자는 각자 분할된 부분에 대한 단독소유권을 취득하게 되므로, 
그 소송의 당사자는 확정판결이나 화해조서를 첨부해 등기권리자 단독으로 공유물 분할을 원인으로 한 지분이전등기를 신청할 수 있다(1994. 3. 25 제정, 「등기선례」 4-221).


소유권 이전등기 사례 1

형제끼리 토지를 공유하다가 일부는 큰 형님 소유로 나머지는 그대로 형제의 공유로 하기로 협의가 된 경우 어떤 등기를 신청해야 하나?
 갑과 을이 공유하고 있는 토지를 100평과 900평으로 분할해, 100평은 갑의 단독소유로 하고 나머지 900평은 공유하기로 하되 
갑의 지분은 900분의 400으로, 을의 지분은 900분의 500으로 하는 공유물 분할등기 신청을 하면 된다.


소유권 이전등기 사례 2

형과 토지를공유했는데 형의 지분에 국세청에서 압류를 해 놓았다.  공유물 분할을 통해 각자 토지를 나누기로 했는데, 이 경우 
내 명의의 토지에도 압류가 계속 되는가?
 
갑과 을이 공유하고 있는 토지에 갑의 지분에만 국세(또는 지방세)처분에 의한 압류등기가 경료된 상태에서 
위 토지를 2필지로 분할해 이를 갑과 을이 각 단독으로 소유하는 공유물 분할등기를 하는 경우, 
을이 단독으로 소유하게 된 토지의 등기용지에도 위 압류등기가 전사되어 그 효력이 인정되므로 
그 압류등기를 말소하기 위해서는 통상의 압류등기말소절차를 거쳐야 한다.



소유권 이전등기 사례 3

공유물 분할에 반대하는 공유자가 있는 경우에는 공유물 분할을 할 수 없는 건가?

공유물 분할은 공유자 전원이 합의해야 하므로, 공유자 중 1인이 위 분할에 협력하지 않는다면 
나머지 공유자들은 공유물 분할의 소를 제기해 재판상 분할한 후 공유물 분할을 원인으로 한 소유권 이전등기를 신청할 수 있다.


- 공유물을 분할하는 경우 양도 해당 여부(세금)

공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할만 하는 경우에는 「소득세법」제88조 제1항에 따른 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 
지분이 변경되는 경우에는 그 변경되는 부분은 양도로 보는 것이며, 이 경우 지분 변동 여부는 그 가액을 기준으로 판단한다.


 * 참고자료 :  기획재정부 재산세제과-573, 2011.07.21.

 주택과 상가로 구성된 공유물인 건물을 주택과 상가로 구분하여 등기하면서 주택은 공유자중 1명의 소유로 하고, 
상가는 계속하여 공유하되 구분의 등기 전・후 주택과 상가의 지분의 합계가 변동되지 아니하는 경우에는

 「소득세법」 제88조에 따른 양도에 해당되지 아니하는 것이며, 그 구분의 등기 전・후의 지분 변동이 있었는지 여부는 
그 가액을 기준으로 판단하는 것이다.