가격배상에 의한 공유물 분할소송: 돈되는 지분경매 꿀팁

공유지분 물건을 경매나 공매로 취득한 후에는 다른 공유자에게 차익을 남기고 팔거나, 다른 공유자를 상대로 공유물분할소송을 제기하여  경매분할판결을 받은 후 전체를 경매에 넣은 후 시가로 낙찰되면 상당한 시세차익을 챙길 수 있다. 


공유물건이 상속인이나 종중 소유인경우 공유지분 투자자가 낙찰받은 공유지분을 사주지 않으면 
경매로 분할하여 낙찰대금을 나누어 갖는 공유물분할청구소송을 제기하고 판결을 받아 전체를 경매에 부친다. 

경매절차에서 제3자가 낙찰받으면 대부분의 지분을 가진 상속인들이나 종중이 보존해야 할 부동산을 상실하게 되고 
다시 낙찰자로부터 되살려면 큰 손해를 보게 될 수 있다. 이처럼 소수지분을 취득한 공유자들로 인해 다수 지분을 가진 공유자들이 보존해야 할 부동산을 상실할 위험으로 인해 

 

대법원은 공유물분할을 할 경우에도 현물분할의 의미를 확대해석하여 대다수 지분권자가 일부 지분권자를 상대로 합리적인 가격을 배상해주고 1인 단독소유(또는 수인소유)로 하는 방법을 인정하고 있다. 

2004년 대법원이 ‘현물분할의 한 방법’으로에서 적시한 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’이 그것이다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결)
 

대법원은 ‘가격배상(보상)에 의한 현물분할’을 인정하는 이유에 대해, “공유관계의 발생원인과 공유지분의 비율 및 분할된 경우의 경제적 가치,  분할 방법에 관한 공유자의 희망 등의 사정을 종합적으로 고려하여 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 

다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 
특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금  다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용된다.”라고 판시하고 있다.
 

80% 이상의 지분을 가진 공유자들은 20% 미만의 지분을 가진 공유자들을 상대로 공유물분할소송을 제기한 후 
법원에 시가감정을 신청하여 그 감정가격으로 매수할 수 있다.



공유물분할의 소는 형성의 소로서 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여  객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말한다.

​법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고, 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라  공유자의 지분비율에 따라 합리적인 분할을 진행한다.

​가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가격을 의미하는 것으로,  적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적,합리적으로 평가한다.



 대금분할


대금분할은 공유물을 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 
염려가 있는 때에 공유물을 경매에 부치고  그 경매대금을 지분비율에 따라 분할하는 분할방법이다. 

​협의분할에서 대금분할은 공유물을 제3자에게 임의매각하여 그 매각대금을 분할하는 방법이 동원되는데, 
재판상 공유물분할에서 대금분할은 공유물 매각이 경매를 통해 이루어진다. 


형식적으로는 현물분할이 가능하다고 하더라도 공유물의 위치, 면적과 주변도로 상황, 사용가치 및 가격,  공유자의 소유지분 비율 및 사용수익의 현황 등을 
종합하여 각 공유자의 소유지분 비율에 따른  공평한 분할이 이루어질 수 없는 경우에는 대금분할로 진행하게 된다(대법원 92다30603 판결).

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모든 공유자 사이에 분할의 방법에 관하여 협의가 성립한 경우에 공유자는 이에 따라야 하고 
공유물분할소송을 제기할 수는 없다. 

​협의가 이루어졌음에도 이를 이행하지 않는 공유자가 있다면 그를 상대로 협의내용 대로 
이행을 구하는 지분이전등기절차이행 또는 대금지급청구소송을 제기하면 된다. 

​공유물이 분할 되면 공유관계는 종료하고, 각 공유자는 분할된 부분에 대한 소유권을 취득하게 된다.
협의에 의하여 분할한 경우에는 등기한 때에 소유권을 취득하며,  재판에 의해 분할하는 경우에는 판결 확정 시에 소유권을 취득하게 된다.