지료 청구를 통한 투자 : 돈이 되는 전략

분묘기지권(墳墓基地權)은 분묘(시신을 매장한 형태에 따라 흙을 높이 쌓은 것을 분이라고 하고, 
평평한 부분을 묘라고 한다)를 설치해서, 이를 보존하고 제사를 지낼 수 있는 권리, 
즉 분묘가 설치된 토지를 점유할 수 있는 권리입니다.

대법원은 분묘기지권을 관습법상의 권리로 인정하여 오다가 2007년 「장사 등에 관한 법률」에 따라 
관습법이 아닌 성문의 법률로 2001년 1월 13일 이후에 설치하는 분묘에 대해서는 소유자에게 토지 사용권 또는 
분묘의 보존을 위한 권리를 행사할 수 없게 되었습니다. 

분묘기지권은 타인의 토지를 분묘의 보존과 봉사의 범위 내에서 이용하는 권리이므로, 
토지 소유자의 권리 행사와 충돌하게 됩니다.

관습법에 의해 인정되는 분묘기지권을 계속하여 20년 이상 장기간 지료(地料)의 수수나 청구조차 없이 
점유하여 시효로 취득한 경우, 토지 소유자에게 지료(토지의 이용대가)를 지급할 의무가 있을까? 



분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 소유하기 위하여 그 분묘기지에 해당하는 
타인 소유 토지를 사용하는 권리로서 관습법상 물권으로 인정됩니다. 

분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위에서 인정되고, 
봉분 등 외부에서 분묘의 존재를 인식할 수 있는 형태를 갖추고 있으면 등기 없이도 성립합니다(대법원 1962. 4. 26. 선고 4294민상1451 판결, 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14036 판결 등 참조). 
또한, 이미 분묘기지권이 미치는 범위 내라 하더라도 새로운 분묘를 설치하는 것은 허용되지 않습니다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다28367 판결 등 참조).

타인의 토지에 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에도 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유하면 분묘기지권을 시효로 취득하게 됩니다(대법원 1955. 9. 29. 선고 4288민상210 판결, 대법원 2011. 11. 10. 선고 2011다63017, 63024 판결 등 참조. 이러한 유형의 분묘기지권을 ‘취득시효형 분묘기지권’이라 한다).



취득시효형 분묘기지권은 ｢장사 등에 관한 법률｣ 에 따르면, 그 시행일인 2001. 1. 13. 후에 토지 소유자의 승낙 없이 설치한  분묘의 연고자는 토지 소유자 등에게 토지 사용권이나 그 밖에 분묘의 보존을 위한 권리를 주장할 수 없습니다(제27조 제3항, 부칙 제2조. 이하 ‘장사법’).  즉, 장사법 시행일 후에 토지 소유자의 승낙 없이 설치한 분묘에 대해서는 분묘기지권의 시효취득을 주장할 수 없게 되었습니다.



장사법 시행일 이전에 설치한 분묘에 관하여도 장사법 시행일 후 분묘기지권의 시효취득이 불가능한지에 대해, 
대법원은 분묘기지권의 시효취득이 오랜 기간 지속 되어온 관행 또는 관습으로서 여전히 법적 규범으로 
분묘기지권의 시효취득을 인정하여 온 관습법의 유효성을 인정하였습니다.



또한, 분묘기지권을 시효 취득한 사람이 토지 소유자에게 지료를 지급할 의무가 있는지에 대해 대법원은 
장사법 시행일(2001. 1. 13.) 이전에 타인의 토지에 분묘를 설치한 다음 20년간 평온 · 공연하게 분묘의 기지를 점유함으로써 분묘기지권을 시효로 취득하였더라도, 
분묘기지권자는 토지 소유자가 분묘기지에 관한 지료를 청구하면 그 청구한 날부터의 지료를 지급할 의무가 있다고 보아야 합니다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결 참조).



타인의 토지에 분묘를 설치하더라도 그 점유의 성질상 소유의 의사가 추정되지 않고(대법원 1991. 3. 12. 선고 90다17507 판결 등 참조), 
분묘기지권자가 시효의 완성으로 취득하는 권리도 토지 소유권이 아니라 단지 지상권과 유사하게 

타인의 토지를 사용할 수 있는 제한물권에 불과합니다(대법원 1969. 1. 28. 선고 68다1927, 1928 판결 등 참조). 
분묘기지권은 분묘가 존속하고 분묘 수호와 봉제사가 계속되는 한 소멸하지 않으므로, 
토지 소유자의 분묘기지에 대한 소유권 행사가 사실상 영구적으로 제한될 수 있고, 

토지 소유자는 분묘로 인해 그 기지 부분을 제외한 나머지 토지를 효율적으로 이용하지 못하는 경우도 많습니다.

취득시효형 분묘기지권이 관습법으로 인정되어 온 역사적·사회적 배경, 분묘를 둘러싸고 형성된 기존의 
사실관계에 대한 당사자의 신뢰와 법적 안정성, 관습법상 권리로서의 분묘기지권의 특수성, 조리(條理)와 신의성실의 원칙 및 

부동산의 계속적 용익관계에 관해 민법상 지료증감청구권 규정의 취지 등을 종합하여 볼 때, 
시효로 분묘기지권을 취득한 사람은 토지 소유자가 분묘기지에 관한 지료를 청구하면
 그 청구한 날부터의 지료를 지급하여야 합니다. 

참고판례 :  2021. 4. 29. 선고 2017다228007 전원합의체 판결 
대법원은 분묘기지권의 시효취득을 인정하여 온 관습법의 취지를 존중하고, 
분묘의 존속과 법적 안정성을 도모하면서도 토지 소유자의 일방적 희생을 막고 일정한 범위에서 
토지 사용의 대가를 지급받을 수 있도록 함으로써 사유재산권도 보호하여 당사자 사이의 이익형량과 
전체 법질서와의 조화를 고려한 것으로 볼 수 있다.



지료 청구의 소 

지료는 일반적으로 감정평가에 의하여 정해지게 되는데 토지의 공시지가 및 매매가격에 따라
그 액수가 달라 적당한 액수를 정하여  소를 제기한 후
추후 감정평가를 통하여 청구취지를 확장 또는 변경하면 된다.

​
일반적으로 개별공시지가의 5-7% 정도 선에서
결정된다.   별지 목록으로 토지 도면을 기재하고,  토지 필지 중 분묘기지권이 성립하는 부분을
특정하여 제출해야 된다.

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예를 들어

'별지 도면 표시 중 1,2,3,4,1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가) 부분 30㎡'라고 특정하여 기재한다. 

 * 장사법상 1인 묘지의 경우 30㎡ 이내 


지료 청구를 하는데 필요한 서류로는 등기사항전부증명서, 토지대장 등이 있다.
지료 청구는 그 사용료를 받는 것에 더하여 지료가 2년 이상 연체되는 경우
토지 소유자가 분묘기지권 소멸 청구의 소, 즉 분묘굴이청구를 할 수 있다는 점에 그 실익이 있다.


지료 청구의 기산점은 토지 소유자가 소유권을 획득했던 때가 아닌 지료 청구를 하였을때부터이므로
지료 청구는 선결적으로 해 두는 것이 좋다. 


 분묘굴이청구의 소


분묘굴이 청구라고 하면 토지 소유자가 분묘의 소유자 등에 대하여
해당 분묘의 철거 및 해당 토지의 인도를  요구하는 청구를 의미한다. 

​토지의 소유자는 무단으로 설치된 분묘에 의하여 자신의 소유권을 제한받고 있으므로 
소유권에 기한 방해배제청구권 등을 근거로 청구를 하게 된다.


분묘의 설치자가 아닌 그 분묘의 관리 처분권을 가진 자를 상대로 해야 하며,
종손이 있는 경우 그가 제사를 주재하는 자의 지위를 유지할 수 없는 
특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 일반적으로 선조의 분묘를 수호·관리하는 권리는 종손에게 있다.

종손이 아닌 자가 제사 주재자로서 분묘에 대한 관리처분권을 가지고 있다고 하기 위하여는
우선 종손에게 제사 주재자의 지위를 유지할 수 없는 특별한 사정이 있음이 인정되어야 한다(대법원 1988. 11. 22. 선고87다카414 판결).


분묘의 종손이 누구인지를 알아내어(특정) 그를 상대로 청구하는 것이  일반적이다.
분묘에 대한 분묘기지권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 않을 경우 
지상권설정자인 토지 소유자는 분묘기지권자에게 민법 제287조를 유추적용하여 
지상권 소멸을 청구할 수 있게 된다(대법원 2015. 7. 23. 선고 2015다206850 판결),