공유지분 물건 처리에서 주의사항

공유지분 물건을 처리할때 아래의 민법 조항은

필수적으로 알고 있어야 합니다.

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공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를

지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다(민법 제263조).

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​​​공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의

과반수로써 결정(민법 제265조)한다.

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상기 두 조항을 아래 사항에 적용하면 됩니다.

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1. 지분 비율에 따른 점유자 처리 방법

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과반수 지분의 공유자로부터 사용·수익을 허락받은

점유자에 대하여 소수 지분의 공유자는 그 점유자가

사용·수익하는 건물의 철거나 퇴거 등 점유배제를 구할 수 없게 됩니다.

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공유자들 중에서 과반수 지분을 소유한 사람이 없다면

그 중 한명의 공유자가 다른 공유자의 동의없이

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실행한 임대차 계약은 무효가 되고

보존행위로서 명도청구 또한 가능합니다.

 

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2. 공유물분할 이후 소유권 문제

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공유물의 분할에 관한 협의분할이나 청구소송을 통해

공유자간의 공유관계는 종료되며,

이후 분할된 부분에 대하여 각 공유자는 단독소유자가 됩니다.

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지분의 매매나 교환과 같은 실질적인 변동의 결과를

가져오기 때문에 분할의 효과는 소급되지 않습니다.

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협의분할은 계약에 의한 분할로

법률행위로 인한 물권변동으로

각 공유자는 분할된 부분에 대하여 공유자 자신 앞으로

소유권이전등기를 하여야만 소유권을 취득하게 되나,

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재판상분할은 법률규정에 의한 물권변동으로 판결이 확정되면

공유물 지분에 관한 소유권이전등기를 별도로 하지 않더라도

당연히 소유권을 취득합니다.

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소송이나 협의분할로 단독소유가 된 부분을 제3자에게 처분할 경우

소유권이전등기를 공유자 자신의 이름으로 한 후에 처분해야 됩니다.

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3. 과반수 지분권자는 특정한 지분을 배타적으로 사용, 수익 할 수 있을까?

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가능합니다( 대법원 1991. 9. 24. 선고 88다카33855 판결 참조)

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과반수지분권을 가진 자가 그 공유토지의 특정된

한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은

공유물의 관리방법으로서 적법합니다.

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​남은 공유자는 그 공유자를 상대로 지분비율대로

사용·수익을 하지 못한 데에 대해 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.

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4. 공유자 사이의 담보책임 문제

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공유물을 분할한다는 것은 공유자 사이의 지분에 대해

실질적으로 교환 또는 매매가 이루어진 것으로

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각 공유자는 해당 분할로 인하여 취득한 토지나 건물 등에 대해

공유자 자신의 지분비율로 담보책임을 부담하게 됩니다.

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5. 2인이 공유하는 가옥에 대해 1인이 상대 공유자의 동의 없이 한

임대차 계약의 효력은?

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과반수공유자의 동의 없이 한 임대차계약은 무효이므로

동의에 참가하지 아니한 공유자는

보존행위로서의 명도청구를 할 수 있습니다.