아는 것만큼 보이는 유치권 : 해결비법

일반적으로 경매로 낙찰을 받으면, 선행하는 담보 등 법률적 부담이 소멸하는 것이 원칙입니다.

그러나 유치권이 있는 부동산의 경우 유치권자는 경매대금에서 우선 변제를 받을 권리는 없으나, 유치권의 부담은 낙찰자에게 인수되기 때문에 유치권자는 선행하는 담보 물권에 우선하여 최우선변제권을 가지게 됩니다.

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건물의 경우 유치권 신고가 된 경우가 대다수이고 신고된 비용도 감정가 대비 만만치 않은 금액이기에

기 신고된 유치권을 깨느냐 못 깨느냐가 투자의 성패를 가른다고 볼 수 있습니다.

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철저한 권리 분석과 다양한 판례의 습득, 신고된 유치권이 허위유치권이라는 것을 증명하기 위해

유치권자라고 신고한 사람의 유치권 권리 신고서를 열람 교부 받아서 신고자의 경매 대상 부동산에 대한

점유 사실여부나 점유의 지속성 등에 대하여 면밀한 확인이 필요합니다.

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이외에도 유치권 배제특약의 존재여부나 경매대상 물건의 소유자와 유치권자의 이해관계를 따져

유치권의 진성 여부를 파악하거나 총 공사 대금과 유치권의 피담보 채권 및 감정평가 금액간의 차이

여부를 파악하여 허위 여부를 파악하는 등 세밀한 증거수집 능력과 노력이 요구됩니다.

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유치권은 등기되지 않고, 유치권자가 유치권을 신고할 의무도 없습니다.

유치권을 주장하는 자가 유치권을 신고를 한 경우에도,

법원은 유치권이 진정한 것인지에 대한 심사를 하지 않고(유치권의 성립여부에 대한 법률적인 판단)

형식적 심사만으로 ‘유치권 성립여지 있음’, ‘유치권신고가 있으나

그 성립여부 불투명함’ 등으로 기재를 합니다.

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유치권은 ‘깨뜨린다.’라는 표현을 많이 씁니다. 그만큼 유치권은 부서지기 쉬운 불완전한 권리입니다.

유치권을 깨뜨리려면 어떻게 해야 할까요?

유치권은 성립하기는 어렵지만 부서지기 쉬운 권리입니다.

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유치권이 성립하려면 점유자가 채권을 가지고 있어야 하고, 채권의 전부나

일부가 존재하지 않거나 소멸하였다면 유치권을 행사할 수 없습니다.

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공사업자가 공사대금 채권을 신고하는 경우 공사를 하지 않았는데도 공사한 것처럼

신고하거나 공사대금을 부풀려서 신고하는 경우가 있습니다.

이처럼 존재하지 않거나 부풀려진 공사대금 채권에 기한 유치권을 깨뜨리기 위해서는

유치권을 주장하는 자가 공사비를 투입하지 않았음을 증명하면 됩니다.

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유치권 부존재확인 소송이나 명도소송을 통해 소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록

요구하는 것들이 주요 쟁점이 됩니다. 보통 소송에서는 다음과 같은 것들이 쟁점이 되므로 유치권 물건의 경우

이러한 점에 유의하여 접근하면 어렵다는 유치권도 쉽게 깨뜨릴 수 있을 것으로 봅니다.

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1. 공사 계약서가 진정한 계약서인지 확인한다.

공사계약서의 작성 시기와 공사 세부사항의 기재 내역을 살펴야 합니다.

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2. 은행거래 내역(공사대금의 입금여부)이나 공사비 지출내역을 확인한다.

공사업자가 공사대금을 현금으로 거래하였다는 주장은 법원에서 잘 받아들여 지지 않고 큰 금액의 경우 계좌이체나 온라인 송금 방식을 이용하여 그 증거를 남기게 됩니다.

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3. 공사업자의 관련 자격증, 면허, 사업자 등록증 등을 확인한다.

진정한 공사업자인지를 살펴보기 위하여 검토 합니다. 더불어 공사업자의 사업자등록증의 명의와

동일인인지 여부를 확인합니다.

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4. 공사와 관련한 세금계산서 발행여부와 부가세 등을 신고하였는지 확인한다.

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5. 공사업자와 채무자와의 관계를 확인한다.

공사업자가 채무자와 동일인인 경우가 있으며, 채무자가 회사를 설립하여

공사도급계약을 하는 경우도 있으니

확인 합니다.

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6. 피담보채권의 변제기가 도래하였는지 확인한다.

( 대법원 20.9.21. 선고 2005다41740판결)

유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 성립하는 것이므로 아직 변제기에 이르지 아니한 채권에 기하여 유치권을 행사할 수는 없습니다.

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7. 선관의무 위반 사항이 있는지 확인한다.

유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 하고,

소유자의 승낙 없이 유치물의 보존에 필요한 범위를 넘어 사용하거나

대여 또는 담보제공을 할 수 없습니다. 이러한 부분이 있는지 확인 합니다.

( 대법원 2009.9.24. 선고 2009다40684 판결)

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8. 유치권 배제 특약이 있는지 확인한다.

유치권 포기약정은 대출 금융기관 뿐만 아니라 매수인에 대해서도 그 효력이 미치게 됩니다.

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9. 임차인이 영업을 위해 리모델링 공사를 한 경우에도 공사업자는 유치권을 주장할 수 없습니다.

다만 건물 주인이 직접영업을 하기위해 리모델링 공사를 한 경우 공사업자는 건물주를 상대로 채권의 변제를

요구 할 수 있을 뿐 낙찰자가 발생한 경우에는 유치권을 주장할 수 없습니다.

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영업을 위해 공사 한 것은 공사를 부탁한 사람에게 국한되기 때문입니다.

임차인이 목적물의 유지보수를 위해 최소한 비용 즉,

필요비 유익비를 지출한 경우 증빙서류를 갖추어

배당요구 종기일 까지 배당요구 하여 인정 될 경우

주임법에 최우선변제금보다우선하여 변제 받을 수 있습니다.

[대법원 1993.10.8. 선고 93다25738,93다25745(반소) 판결][대법원 1993.10.8. 선고 93다25738,93다25745(반소) 판결]

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10. 건물의 유치권자는 토지소유자에게 유치권을 주장할수 없다.

건물소유자에게 가지는 유치권자는 토지소유자에게 유치권을 주장할수없고,

토지소유자의 철거소송에

대항할수 없다.(대법원 1989.2.14. 선고 87다카3073 판결)

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소송에서 위와 같은 점들이 증명이 된다면 통상 유치권을 무력화 시킬수 있게 됩니다.

유치권을 주장하는 자가 위와 같은 자료들을 허위로 만들어 법원을 속이는

경우가 많기에 상황별로 꼼곰한 대응과 검토가 필요합니다.

 

유치권 성립여부 사례

갑은 기초공사, 벽체공사, 옥상 스라브공사 만이 완공된 건물에 전세금을 지급하고

입주하여 공장으로 사용하는 중 소유자 을과 장차 이 건물을 갑이 매수하기로 하고

갑의 자금으로 미완성 건물을 완공 시켰다. 한편 을은 이 건물을 보존등기 한 후 병

에게 매도하고 병은 갑에게 명도청구를 하였다. 병의 주장은 받아들여질까?

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판례 : 갑의 공사대금 채권은 적법하게 점유하고있는 중에 건물에

관하여 생긴 채권이므로 갑에게는 유치권이 발생하고 갑은 병의

명도청구에 응하지 아니하더라도 불법 행위로 되지 아니한다.(대판 67.11. 28 / 66다 2111)