재건축, 재개발 입주권 어떻게 확보하지?

올해 서울시에 아파트가 얼마나 공급될까? 
총 3만4000가구가 입주할 예정으로 이중에서 재건축·재개발 물량이 1만9000가구, 
나머지 물량은 공공주택이나 역세권 청년주택 등으로 공급된다.

내년에는 입주 예정 물량이 조금 더 늘어 3만9000가구로 예정되어 있다.
올해부터 내년까지 2년간의 입주예정물량은 지난 5년간 공급된 연평균 대비해서 1만 가구 이상이나 줄었다. 
아파트 입주물량이 계속해서 줄어들면 전월세 가격이 더욱 상승할 수 있다.

 
강남 3구와 용산을 제외한 서울시 전역의 규제지역이 해제돼 입주권 전매가 가능해져
이렇게 나오는 물건이 있다면 기회를 잡을 수 있다.

입주권은 재건축·재개발 조합원이 보유한 입주 권한으로 통상 거래시 프리미엄 등의
웃돈을 붙여 매매하는 경우가 대부분이다. 

전월세 가격은 입주 물량에 민감하게 반응하는데, 입주가 몰리면 해당 단지는 물론 인근의 전셋값이 떨어지는 효과가 있다.

올해 서울에서 입주 물량이 가장 큰 단지는 강남권이다. 

서울 전체 입주 물량의  27%를 차지한다. 그 중에서도 개포주공4단지를 재건축한 개포자이 프레지던스가 3,375가구로 가장 큰 규모를 자랑한다. 
이어 신반포3차·23차·경남도 총 2,990가구의 대단지로 재건축돼 입주를 앞두고 있다. 

재개발 단지 가운데는 흑석 3구역(1772가구), 수색13구역(1486가구), 청량리4구역(1425가구) 등이다. 

재개발·재건축 사업지 내 주택 매수는 미래에 신축을 받을 수 있는 지위를 갖는 것으로
청약통장이나 가점, 거주요건 없이 이미 당첨된 것이나 마찬가지이다.


 적합한 진입시기


추진위원회를 설립하고, 동의서를 징구할 때는 아직 아무것도 진행되지 않은 걸로 보면 된다. 
이때 진입했을 땐 조합원끼리 싸움이 나서 사업이 중단되거나 투자 비용보다 더 낮아지는 경우도 많기 때문에 
조합설립인가 전에는 투자 탐색기로 진입하면 안된다.

사업의 8할 이상이 진행되어 투자 안정기로 불리는 사업시행인가 이후 진입하는 게 안전하다.

수익성까지 정확히 파악한 후 재개발·재건축 조합원의 입주권을 확보하려면 높은 분양가로 일반분양이 완판된 사업장을 선택하는 것이 좋다.
또 하락이나 보합 상승장 어느 시기에나 통하는 매수 포인트는 건축심의 통과, 또는 시공사 선정 단계이다. 

종전자산평가(감정평가) 때는 조합원의 추가분담 예정액이 나오면서 실망매물이 나오기 때문에 
이때를 노리면 되레 사업시행인가 직후 보다도 저렴하게 살 수 있을 때도 있다.

1주택자의 경우 추가로 입주권을 매수할 경우, 규제지역의 경우 멸실 후 
입주권을 매수할 경우 취득세를 4.6%만 내면 된다. 

비규제지역의 입주권을 매수할 경우에는 전략적으로 건물이 현존할 때 매수하면 
취득세의 기본세율만 내면 된다.