무상거주확인서와 임차인의 대항력

 대출을 실행하고 무상거주확인서를 받은 근저당권자인 금융기관이 직접 낙찰 받은 경우 경매절차에서 임차인으로 권리 신고하여  임대차 사실이 있음을 주장하더라도 임차인으로 권리 주장은 신의칙에 위반 된다고 볼 수 있어서 
금융기관이 명도를 구함에서 거부할 수 없다(대법원 87다카1708 판결).

제3자가 낙찰 받았고 금융기관은 배당요구만 한 경우라도 임차인이 경매절차에서 이를 번복하여 대항력 있는 
임대차의 존재를 주장함과 동시에 근저당권자보다 우선적 지위를 가지는 확정일자부 임차인임을 주장하여 
그 임차보증금 반환채권에 대한 배당요구를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 97다12211 판결).



주택임대차보호법에 따른 주택임차인의 대항력 발생일과 임대차계약서상 확정일자가 
모두 당해 주택에 관한 1순위 근저당권 설정일보다 앞서는 경우, 

주택임차인은 특별한 사정이 없는 한 대항력뿐 아니라 1순위 근저당권자보다 선순위의 우선변제권도 가지므로, 
그 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 배당요구종기 이전에 배당요구를 하였다면 1순위 근저당권자보다 우선하는 배당순위를 가진다.

주택임차인이 주택에 관하여 개시된 경매절차에서 임차보증금 액수, 주택인도일, 주민등록일(전입신고일), 
임대차계약서상 확정일자 등 대항력 및 우선변제권 관련 사항을 밝히고 권리신고 및 배당요구를 한 경우 

그 내용은 매각물건명세서에 기재되어 공시되므로, 
매수희망자는 보통 이를 기초로 매각기일에서 신고할 매수가격을 정하게 된다.

따라서 주택 경매절차의 매수인이 권리신고 및 배당요구를 한 주택임차인의 배당순위가 1순위 근저당권자보다 
우선한다고 신뢰하여 임차보증금 전액이 매각대금에서 배당되어 임차보증금반환채무를 인수하지 않는다는 

전제 아래 매수가격을 정하여 낙찰을 받아 주택에 관한 소유권을 취득하였다면, 
설령 주택임차인이 1순위 근저당권자에게 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있어 
임차보증금을 배당받지 못하게 되었다고 하더라도, 

그러한 사정을 들어 주택의 인도를 구하는 매수인에게 
주택임대차보호법상 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다(대법원 2017. 4. 7.선고 2016다248481).



임차인인 금융기관 등에 무상거주확인서를 작성해 준 경우
무상거주확인서를 받은 금융기관에 대항력과 우선변제권을 주장하지 못함은 물론이고,

제3자가 낙찰 받은 경우에도 대항력을 주장할 수 없고 주택을 인도해 주어야할 
인도명령 신청대상에 해당한다.