유치권 물권 ; 이렇게 해결 하자

경매로 진행되는 물건 중에는 유치권이 신고된 물건을 심심치 않게 볼 수 있습니다.

사실관계를 조사하고 분석해야 하는 것이 많고, 법리적으로 공부도 해야 하고 때에 따라서는 소송도 진행해야는 등 일반 물건에 비해 사전에 준비해야 할 것과 더불어 맞딱뜨려야 할

여러 상황들이 .... 사실 부담이 되는 것은 사실 입니다.

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오늘은 지난해 지인이 낙찰받은 물건이 유치권이 있는 물건으로 이를 혼자서 처리하려다

힘에 부쳐서 도움을 요청해 온 사례를 소개드립니다.

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김천 소재 아파트 물건으로 매각물건명세서에 인테리어 비용 150,000,000이 신고된 물건입니다.

지인이 조사해보니 허위로 신고된 것으로 간단히 인도명령을 통해 해결 할 수 있다고 보고

유치권자를 만나 협상도 해보고 하였으나 여의치 않아 법원에 인도명령을 신청했는데

기각이 되어 의뢰가 들어온 물건이었습니다.

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낙찰자가 원하는 수준의 합의를 이끌어내기 위해서는

민∙형사상의 방법을 동원하여 최대한 압박을 해야만 합니다.

 

임차인이 유치권을 신고한 경우 일반적인 전략으로 다음의 순으로 진행 합니다.

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1. 내용증명 발송 2. 고소장 접수 3. 인도명령 4. 건물명도소송

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일반적으로 상기와 같은 매뉴얼로 유치권 물건을 처리하는 것을 권장합니다.

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내용증명 발송을 통해 상대방의 유치권에 대한 수준을 가늠해 보기 위해 내용증명을 적극 활용합니다.

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유치권자는 어느 정도의 법적인 공방을 예상하고 있으므로, 내용증명을 통해

상대방의 약점을 파악하는 선행작업이 필요합니다.

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내용증명만으로 해결이 되면 좋지만, 해결이 안되는 경우가 일반적입니다. 그러면 다음

수순으로 형사 고소장을 접수하여 임차인을 경찰서에 출두하게끔 만듭니다.

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고 소 장

고 소 인 000

피고소인 000

 

고 소 취 지

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피고소인들을 형법 제315조 경매방해죄 혐의로 고소하오니 철저히 조사하시어 엄벌에 처해 주시기 바랍니다.

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고 소 이 유

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1. 당사자의 관계

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고소인은 김천지방법원 20○타경○○○ 부동산임의경매 사건에 관하여 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 합니다)을 낙찰받아 매각대금을 납부완료한 같은 부동산의 소유자이고, 피고소인들은 공모하여 김천지방법원에 허위유치권을 신고한 자들입니다.

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∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ (중략) ∙ ∙ ∙ ∙ ∙ ∙

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3. 결론

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피고소인 000은 이 사건 부동산에 관하여 진정한 수급인으로서 공사를 진행한 뒤 실제로 공사비를 지급받지 못한 자가 아니라 낙찰자에게 부당한 이득을 취하고자 허위의 유치권을 주장하는 자입니다. 따라서 피고소인의 행위는 형법 제315조(경매방해죄)에 해당함이 명백하므로 철저히 조사하시어 엄히 처벌하여 주시기 바랍니다.

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20○○. 0. 0.

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고소인 000 (인)

○○지방검찰청 귀중

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경찰서에 출두해본 경험이 없는 사람이라면 담당 조사관의 출두하라는 전화를 받는 순간

낙찰자에게 고소 취하를 요청해 오고 바로 합의점을 찾는 경우도 있습니다.

 

피고소인(임차인) 조사가 시작되면 유치권 신고가 무슨 죄가 되냐고 큰소리를 내며

경찰서로 당당히 들어갔던 임차인은 조사가 끝나고 나와서는

바로 합의를 하겠다며 태도를 바꾸는 경우가 있습니다.

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다음으로 형사상 고소와 별도로 강제집행을 위해 인도명령신청서를 접수합니다.

대부분 형사고소와 동시에 인도명령 신청을 진행합니다.

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고소장 접수 후 1주일 내로 통상 조사가 시작되는 형사고소에 비해, 인도명령의 경우

법원에 신청 후 인도명령결정이 되고 강제집행까지 약 2~3개월이라는 시간이

소요 됩니다.

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상기와 같은 절차를 통해서도 마무리 되지 않을 경우 명도소송으로 진행합니다.

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소송전에 점유이전금지가처분도 신청합니다. 이는 유치권자에 의한 점유 이전을 사전에

방지하기 위한 것으로 인도명령 대상자 외의 점유자를 대상으로

명도소송을 할 때 점유자를 특정하기 위한 방법으로 행해지는 보전처분중의 하나 입니다.

 

심화; 점유이전금지가처분

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소송 도중 또는 소송 확정 후 강제집행 시 점유자가 바뀌면

새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기해야 합니다.

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인도명령에 의한 강제집행의 경우 집행대상 점유자가 바뀌면 집행불능조서를 첨부해 새로운 점유자를 상대로 인도명령을 신청해 강제집행까지 2~3월이면 족하지만

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명도소송의 경우는 소송과정만 6개월 이상 소요되므로 당초 점유자를 집행대상으로 특정하고 명도소송 대상자가 바뀐 경우에도 소송 및 집행승계가 가능해 새로이 명도소송을 제기할 필요가 없는 효력을 갖게 하는 것이

점유이전금지가처분입니다.

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가처분 신청 후 가처분결정이 나면 그 결정문이 송달되는 즉시
관할법원 집행관 사무실을 찾아가 가처분집행신청합니다.

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이후 절차는 인도명령에 의한 강제집행 신청과 비슷합니다.
즉 가처분집행 신청서를 접수하고 고지된 예납비용을 납부하면
집행관으로부터 연락이 와서 집행일정을 조율한 후 가처분집행을 하게 됩니다.

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인도명령과 달리 가처분집행은 가처분결정을 송달받은
날로부터 14일 이내에 하도록 되어 있으니 주의가 필요합니다.

 

명도소송은 소송이 종료되기까지 6개월 이상 장기간이 소요되고 사건에 따라서는

1년 이상 소요되기도 합니다.

​(유치권부존재확인소송도 있으나, 일반적으로 채권 은행이 허위 유치권자 대상으로

진행하는 소로 일반 투자자들은 아래의 소를 통해 주로 다투면 무난하다고 봅니다)

 

명도소송 절차

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점유이전금지 가처분신청 →가처분결정/실행

→ 명도소장 접수 → 사건번호 및 담당판사배정

→ 심리 → 선고 → 승소판결 → 강제집행신청

 

최소한 3개월 이상 소요되지만 보통은 배당 전에 심리가 연기되므로 4 ∼5개월을 계산해야 한다.

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만약 심리가 지연되고 항소(1심 판결 불복), 상소(항소심 판결에 불복) 등을 하는 경우에는

보통 6∼7개월까지 걸리는 수도 있다.

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그 다음 유치권자에 대해서는 건물명도소송 뿐 아니라, 부당이득금반환청구도 함께

병행 할것을 추천합니다.

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여기서 유의할 점으로 유치권을 주장할때 자세한 내용은 처음 제출하는 소장에서는

간략하게 적시하고, 추후 제출하는 준비서면에서 다루는 것이 좋습니다.

 

처음부터 자세하게 나의 패를 다 보여주면 상대방은 더욱 철저한 준비를 거쳐 답변서를

보내올 것이기 때문입니다. 명도소송은 변호사 선임없이 관련

서식을 갖추고 절차만 이해한다면 충분히 셀프소송이 가능합니다.

<참고글>

https://run8806.tistory.com/85

아는 것만큼 보이는 유치권 : 해결비법