의심가는 위장임차인 어떻게 색출해야 할까?

가장임차인 또는 위장임차인이라 함은 실제로는 임차인이 아니면서도 소액보증금 최우선순위 배당을 노리고 
임차인의 외관을 형식적으로 갖춘 자, 혹은 실제로는 세대구성원의 일인이거나 임차인의 가족이면서도 전입신고가 
최선순위로 되어 있음을 기화로 대항력 있는 임차인인양 행세하는 자를 통칭해서 일컫는 말이다.

?주택 임대차 보호법에서 대항력이란 임차주택이나 매매, 경매 등 사유로 소유자가 변경되는 경우 
새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
대항력 있는 선순위 임차인이 가짜인지 진짜인지 구분할수 있는 방법을 터득하는 것은
경매에서 꼭 필요하고 중요하다.


 위장임차인 중에는 채무자와 공모하여 위장임차인으로 행세하는 경우와 
위장임차인으로 행세할 의도는 없지만 임대차관계를 확실히 조사하는 것이 
불가능한 상황에서 어쩔 수 없이 선순위 임차인으로 취급되는 경우로 나눌수 있다.

전입세대열람에 소유자와 세대를 달리하는 전입신고자가 있는 경우 법원은 현장 조사를 통하여 
임차인 여부를 조사한 뒤 임차인인지 여부가 명백하면 물건명세서나 임대차관계조사서 등에 그와 같은 사실을 공지한다. 

그러나 해당 목적물을 수차례 방문하였어도 폐문부재등의 이유로 정확한 임차인조사가 이루어지지 못하는 경우가 의외로 많다. 
이런 경우 법원은 응찰자들에게 조심하라는 취지로 최초 전입자를 임차인으로 기재하여 공지하는데, 
이때 임차인은 대부분 가족이거나 임대차와 무관한 전입자일 가능성이 높다. 

해당 건물이 경매에 들어가게 되면 법원에서는 이해관계인들에게 수차에 걸쳐 다양한 공문을 발송하고, 
감정평가업자나 집행관들도 현황조사를 위해 해당 목적물을 수차 방문하게 된다. 

그러한 상황에서도 권리신고는 커녕 임차인인지 조차 확인되지 않았다면 임대차와 무관한 자들이라고 
추정해도 좋다. 


 - 채무자와 공모한 위장임차인

소유자와 부부이거나 가족의 일원임에도 전입신고가 최선순위로 되어 있는 것을 이용하여 허위의 임대차계약서를 작성하고 법원에 권리신고를 하는 유형의 임차인이 있다.
대항력을 이용하여 낙찰자에게 보증금반환을 요구하거나, 경매절차에서 대항력 있는 임차인의 존재가 공지되도록 하여 
최저가를 통해 자신의 측근들 명의로 저가에 낙찰 받으려는 의도를 가진 사람들이다.

부모와 자식간의 관계 혹은 부부관계에 있는 자들이 위장 임차인 중에는 가장 많다.
가족관계가 아님에도 어떤 이유에선지 전입신고가 되어 있음을 기화로 하여 소유자와 짜고 
허위로 계약서를 작성해 권리 신고하는 경우도 존재한다.


 - 위장임차임 추정 : 증거나 정황


전입신고 시부터 장래 경매에 들어갈 것을 예상하고 철저한 계획 하에 위장임차인이 만들어지는 경우는 극히 드물다. 
경매개시에 임박하여 급조된 위장임차인을 색출해 내기란 어려운 일은 아니다. 
철저하게 준비하여도 경매절차의 구조상 채무자나 임차인 자신이 통제할 수 없는 부분이 있는 까닭으로
치명적인 증거는 남아있고 드러나게 마련이다.


 - 위장임차인 발굴 및 색출

 1. 대항력 있는 임차인을 위장임차인으로 추정할 수 있는 가장 유력한 증거는,
임차인의 전입신고일과 확정일자를 받은 일자가 시간적으로 상당히 격차가 있는 경우이다. 
특히나 전입신고일과 확정일자를 받은 중간일자에 거액의 근저당권이 설정되어 있다면 위장임차인일 확률이 높다. 


2. 최선순위로 전입신고가 되어 있는데 후순위 근저당권자가 은행인데 근저당액수가 거액인 경우. 
은행에서 건물을 담보로 대출해 줄때는 내규에 따라 정해진 담보비율만큼만 대출을 해주고 
기타 최선순위 소액보증금 임차인의 존재가능성을 고려 한 뒤 잔액만큼만 대출해 준다. 

선순위 임차인의 보증금과 대출금을 합산하였을 때 감정가 혹은 시세를 넘어서는 만큼 대출을 진행하는 은행은 없다. 
선순위 임차인으로 추정되는 전입신고자가 있음에도 은행이 정상적인 대출을 진행해 주었다면 
가족의 일원이거나 세대원이기 때문에 정상적인 대출을 해주었거나 아니면 무상으로 거주하고 있다는 무상임대차 각서를 받았을 경우가 많다.

다만, 여기서 주의할 사항으로 은행이 선순위 세입자가 있는 상황인데도 다른 물건을 공동담보로 제공받아 대출을 해주는 경우도 있다. 
그럴경우 대출액이 커질 수 있는 만큼 공동담보 목록이 존재하는 확인이 필요하다. 


3. 소유자가 소유권을 취득한 시점에 전입신고가 되어 있는 경우
이런 경우는 대부분 가족일 개연성이 농후하다. 소유권등기 이전에 먼저 가족 중 일부가 들어와 거주하면서 
전입신고를 하는 것이 통상이고, 소유권 이전 등기 직후 전입신고를 하는 경우도 있다.


4. 법원의 문건접수내역 확인하기. 

법원은 임차인으로 추정되는 자가 있으면 이해관계인으로 보고 임차인 통지서를 비롯해서 
경매절차와 관련된 사항들을 공문형태로 송달한다. 

통지서들은 경매목적물의 주소지로 송달되는데, 전입신고자와 채무자가 짜고 
위장임차인을 연출한 것이라면 임차인에게 송달될 서류들을 채무자 측에서 대신 수령할 수도 있다. 
임차인통지서가 도달하여 수령된 것으로 확인되어도 이는 위장일 확률이 높다. 


6.  보증금이 임대차계약을 체결할 당시의 시세와 비교하여 적정한지 검토하기. 

위장임차인들은 경매개시에 즈음하여 계약서를 급조하는 경우가 많다.  
보증금액란에 임대차 계약 당시인 수년 전 보증금이 아닌 현재의 보증금을 기재해 넣었을 가능성이 크다.


7. 경비실을 통해 거주자 명부 열람하기.

 거주자 명부는 비상시를 대비하여 실제 거주자의 이름과 연락처 등을 적어놓은 명부로 현재 건물에 실제 누가 살고 있는지에 대한 중요한 자료이다.
 다음으로 도시가스공사나 전력공사에 공과금통지서의 수령인이 누구인지 조사하는 것도 좋은 방법이다.
 

 -위장임차인 퇴치 방법 : 인도명령, 명도소송(임차권부존재 확인소송)


낙찰 후 경매기록 열람등사를 신청해 임차인이 제출한 임대차계약서, 권리신고서 등을 찬찬히 살펴본다.
유리한 증거라고 판단되면 인도명령 시 증거로 첨부한다. 

 

위장임차인에게는 형법상 강제집행면탈죄, 입찰방해죄, 사기죄 등이 성립할 수 있다. 이러한 사실을 고지하면 
진정한 임차인의 경우는 이사비 등을 통상 요구하는데, 위장임차인은 이사비는 말도 못 꺼내고 형사고소만 안한다면 
최대한 빨리 이사하겠다고 꼬리를 내리게 된다.