대체주택 비과세

  
 대체주택이란 국내에 1주택을 소유한 가구가 해당 집이 재건축이나 재개발을 하는 동안 거주하는 다른 주택을 말한다. 
대체주택에 거주하는 동안 기존 집의 가치는 오르고 세금 부담도 줄어들 수 있다. 

장기간 일시적 2주택 지위를 유지하면서도 2주택 모두 비과세 혜택을 누릴 수 있는 특별한 절세가 가능하다.
대체주택의 경우 기존 주택이 입주권으로 바뀌고 그동안 거주할 다른 주택을 취득할 때는 특례조항이 적용된다.


소득세법시행령 제156조의2 (주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)

​⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 

​1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것




 대체주택 요건

1. 종전주택은 관리처분계획인가일 이전에 취득해야 한다. 
  관리처분계획인가일 이후 취득한 승계조합원 지위라면 특례 적용이 불가능하다.

2. 대체주택은 사업시행계획인가일 이후에 취득하거나 관리처분계획인가일 이후 취득해도 된다. 
  이때 일시적 2주택 규정과 달리 종전주택과 대체주택의 취득일 사이에 1년의 기간을 두지 않아도 된다.

3. 사업시행계획인가일 기준으로 1주택이어야 한다. 만약 사업시행계획인가일 현재 일시적 2주택자라면 대체주택 취득 이전에 1주택을 반드시 매각해야 한다.

4. 대체주택을 취득하고 해당 주택에서 1년 이상 거주해야 특례가 적용된다. 이때 거주가 연속적일 필요는 없다. 
거주 기간을 모두 합쳐 1년을 넘으면 된다. 

재건축·재개발 완공 후 3년 안에 가구 전원이 전입해 1년 이상 거주해야 한다. 
양도는 재건축·재개발로 지어진 주택의 준공 3년 내로 하면 비과세 된다.

당장 들어가 살지 못하더라도 전세 끼고 대체주택을 취득한 뒤 나중에 대체주택 거주 기간을 충족하면 
비과세 특례 적용이 가능하다.

사업시행계획인가 단계의 주택을 취득하고 향후 대체주택을 활용할 수 있다. 
기존 1주택을 유지하면서 관리처분계획인가 이후의 입주권을 매수한 뒤 기존 주택을 팔 수도 있다.