선순위근저당에 대한 대위변제 조심하세요

변제는 채무를 이행하는 것을 말하며, 대위변제란 돈을 빌린 사람이 제때 갚을 능력이 없어 다른 사람이 이를 대신하여 변제 해주는 것으로 채권을 갚아준 사람인 제3자에게 이동하게 되는 것을 말한다.


대위변제 뜻

대위변제란 채무자가 아닌 다른 사람이 채무자 대신 채무를 갚는 것을 말한다.
대위변제를 함으로써 대위변제를 한 자에게 구상권이 생기고 채권자가 가지고 있던 채권도 넘어오게 된다.

​가족이 대신 갚는 경우도 있고, 후순위 임차인이 선순위 근저당권을 대위변제하고 대항력을 취득하는 경우, 
보증 기관이 금융기관의 대출에 보증을 섰다가 채무자가 못 갚을 때 금융기관에게 대신 변제를 하는 경우 등이 있다.


경매 나온 부동산에서 선순위 근저당권 금액이 소액이고 임차인의 전입 일자 순위가 바로 그다음인 경우 
법정대위에 의한 대위변제가 발생할 수 있다.

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임차인이 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다면 임차인은 선순위 소액 근저당으로 인해
전세보증금을 한 푼도 못 받을 수 있어 선순위 근저당을 대위변제로 말소시키려 할 것이다.

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여기서, 선순위 근저당이 말소되면 임차인은 대항력이 생겨 전세보증금 전액을 받을 때까지 
낙찰자에게 대항할 수 있다.

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대위변제 종류


1. 법정대위​


채무자의 채무를 변제함으로써 자신의 권리를 지킬 수 있는 사람이 채무자의 동의 없이도 채무를 변제하고 채권자의 권리도 함께 취득하는 것을 말합니다.
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법정대위권자로 후순위 근저당권자, 후순위 가압류권자, 임차인, 물상보증인(담보제공자), 연대보증인 등이다. 

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여기서 대위변제에 대한 채권자나 채무자의 동의는 필요하지 않다. 


2. 임의대위​

채무자를 위하여 변제한 자는 변제와 동시에 채권자의 승낙을 얻어 채권자를 대위할 수 있다(민법 제480조)
법정대위가 특정한 이해관계인이 대신 채무를 변제하는 것이라면 임의대위는 이해관계가 전혀 없는 제3자가 
대위변제를 해 주는 것을 의미한다. 

법정대위와 달리 임의대위는 채권자 지위를 대위하기 위해서 채권자의 승낙이 있어야 한다.
​임의대위이든 법정대위이든 채무자에게 채권양도에 대해 통지하여야 한다. 


1순위 소액 근저당권 다음 순위가 소유권 이전 청구권 가등기이거나 가처분 등기일 경우에도 
대위변제가 발생할 수 있다.

​그럴경우 가등기, 가처분을 낙찰자가 인수해야 한다.
대위변제로 인해 추가 인수가 발생했다면 매각불허가 신청이나 매각허가 결정 취소 신청을 진행 할 수 있다.

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예를들어 다음과 같은 상황을 가정해 보자.

1순위 근저당권
2순위 확정일자 받지 않은 임차인
3순위 청구권보전 가등기
4순위 가압류

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근저당권이 1순위에 설정되어 있고, 임차인이 확정일자를 받지 않았은 상태로 2순위, 청구권보전 가등기가  3순위, 가압류 4순위로 되어 있는 부동산을 보면, 

​낙찰자는 임차인이 후순위이기 떄문에 인수할 필요가 없다고 생각하고 입찰에 참여하게 된다. 
그후 잔금을 모두 납부 하고 소유권을 이전하고 보니 1순위 근저당권은 채권금액이 없고 말소만 안 된 상태로 남아 있는 경우가 있다. 이러한  경우 낙찰자는 임차보증금을 모두 인수해야 한다.

​입찰일 당일에 선순위 근저당권의 금액이 얼마이고, 채권신고서를 제출하였는지를 반드시 확인 한 후 
입찰에 참여해야 손해를 예방 할 수 있다. 

​​선순위 근저당권의 채권액이 적다면 2순위 임차인은 자신이 직접 1순위 근저당권 금액을 갚고 대위변제를 주장 할 수 있다.  이를 이해관계인의 대위변제라 한다.

청구권보전 가등기권리자도 말소기준권리 기준으로 말소된다. 따라서 위 가등기권자이든 임차인이든 
1순위 근저당의 피담보채권에 대해 대위변제를 한 다음 그의 근저당권을 승계하여 임의경매를 취하하는 것도 가능하다.



낙찰자 대응방법 

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낙찰허가일 전에 임차인이 대위 변제를 한 경우라면 '매각불허가신청'을 하고,  낙찰허가 이후 매각허가 결정확정(잔금납부일지정)일 이전의 대위변제는 '매각허가결정취소신청'을 매각허가결정확정일 이후 낙찰잔금 납부 이전에 대위변제를 한 경우 '매각허가결정확정 취소신청'으로 대응하면 된다.



 주의사항

대위변제할 수 있는 기한은 낙찰자가 낙찰잔금을 모두 납부하기 전까지라 보기 때문에  후순위 임차인은 대항력있는 선순위가 되고자 시도한다면 낙찰자가 낙찰잔금을 납부하기 전까지는 선순위 말소기준귄리의 채권액을  미리 대신 변제함으로써 대항력을 확보 할 수 있게 된다. 

그래서, ​사전에 해당 부동산의 등기부등본을 통해 대위변제를  반드시 확인하고 잔금을 납부하는 습관을 가져야 된다.