토지만 경매로 나왔는데 그곳에 미등기 건물이 있다면?

토지만 경매로 나온 물건이 있다. 권리관계는 

1순위 근저당권, 
2순위 지상권, 
3순위 가압류, 
4순위 경매개시결정 순이다. 

등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 권리이다. 그런데 매각물건명세서에 “미등기 건물에 대한 법정지상권(건물 소유자가 토지를 이용할 권리) 성립 여지 있음”이라는 문구가 있다. 경매로 나온 이 토지에는 지은 지 30년도 넘어 보이는 미등기 건물(창고)이 있었다. 토지에 미등기 건물이 존재하면 무조건 법정지상권이 성립하는 것일까? 


법정지상권은 민법 제366조에서 정한 법정지상권과 관습으로 정한 관습상의 법정지상권이 있다. 
​​모두 같은 사람 소유의 토지와 건물이 매매 등으로 각각 다른 사람의 소유로 되었을 때 건물의 존재를 보호 받기 위해 인정되는 것이다.


민법 제366조(법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는
토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 
그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.


법정지상권 성립요건

​최초 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것
토지와 건물이 동일인 소유일 것
경매로 토지와 건물 소유자가 다르게 될 것


마음에 드는 토지를 찾았는데 그 토지위에 건물이 있다면 토지만 경공매로 나온 경우 법정지상권(민법 366조)을 따져 보아야 한다. ​법정지상권은 동일인 소유에 속하였던 토지와 건물이 경매로 각각 그 소유자를 달리하게 된 때에 건물소유자를 위하여 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말한다.

미등기 건물이 토지와 함께 매매된 이후 토지에만 근저당권이 설정되고, 그 근저당권에 기해 경매를 당하게 되면 어떻게 될까. 미등기 건물에 법정지상권가 생기는지가 관건이 된다. 법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라질 때 건물의 소유를 위해 인정되는 권리다. 단, 근저당권 설정 당시에 토지 위에는 건물이 존재하고 토지와 건물의 소유자는 동일인이어야 한다.

이처럼 토지 위에 미등기 건물이 존재하면 법정지상권을 따져봐야 한다. 원칙적으로 미등기 건물은 새로 지어 첫 번째로 취득한 경우(원시취득)에만 소유권이 인정된다.
근저당권 설정 당시 토지 소유자와 미등기 건물의 소유자가 다르다면 법정지상권은 성립하지 않는다(대법원 2002다9660 참조).

그런데, 토지와 미등기 건물을 상속받았다면 법정지상권은 성립한다. 그것은 상속이나 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않기 때문이다. 다만 등기하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(민법 제187조 참조). 

미등기 건물을 상속받으면 등기하지 않았더라도 소유권은 취득하게 된다. 토지와 함께 미등기 건물을 상속받은 이후에 토지에 근저당권이 설정되고, 그 토지가 경매에 부쳐지면 미등기 건물은 법정지상권이 성립하게 된다. 


신한옥션SA에 따르면 2022년 12월 말 기준 전국의 토지 4264건에 대해 법원 경매가 진행되고 있고, 이 중 법정지상권에 해당할 수도 있는 물건은 9.61%인 410건으로 나타났다. 이렇게 법정지상권 여지가 있는 물건은 권리분석의 어려움으로 인해 회피하게 된다. 그래서 유찰이 많이 된다. 

여기에 투자 기회가 있다. 법정지상권에 대한 권리분석만 잘하면 물건을 싸게 매수하는 기회가 될 수 있기 때문이다.


요약하면, 법정지상권 성립요건은 저당권 설정당시 건물이 존재해야 하며 토지와 건물의 소유자가 동일해야 하고,
이때 건물은 미등기나 무허가 건물이라도 상관이 없다.