지분경매에서 수익원리를 이해해야 투자 방향이 보인다.

  
공유지분 물건은 온전한 물건보다 보다 더 주의와 고려야 할 것이 있다.
개발 호재가 확실한 지역이거나(토지, 거주형 부동산) 공유 지분자가 3인 미만일 경우가 좋다.
더불어 등기부 등본을 통해 공유자의 나이도 눈여겨 보아야 한다.

​그것은 낙찰후 합의가 원만하지 않을 경우 소를 통해야 하는데  공유물분할 청구소송 진행중 공유자들에게 송달을 해야 하는데  공유자중 한명이 사망하거나, 주소가 확실하지 않을 경우 송달 비용이 만만하지 않기 때문이다.

​토지의 경우 반드시 토지이용계획확인원 을 확인해야 된다.
이를 통해 공시지가나 지목, 토지의 용도 등을 반드시 확인해야 된다.


통상 사람들은 온전하지 못한 물건을 어떻게 해결하려고 지분 물건에 응찰하느냐고 반문한다.
하지만, 지분물건도 그 해결 방법이 존재하고, 이를 잘 활용하는 사람이 틈새 수익을 창출한다.

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지분경매는 지분으로 나왔을 때의 금액과 온전한 물건으로 나왔을 때의 차액을 취하는 방법이 동원된다. 
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예를 들어 토지 3분의 1이 지분으로 나오면 단위 면적당 10,000원에 낙찰된다고 
가정하면, 이후 토지 전체가 나오면 단위면적당 13,000원에 낙찰된다고 했을 경우
단위면적당 3,000원의 차이를 수익으로 남길 수 있게 된다. 

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지분경매에서는 협의가 우선이고, 협의가 원만하지 않으면 법으로 해결하면 된다.
공유물분할소송에서는 원칙적으로 현물분할이지만, 실제로는 현물분할이 어려워 보통 경매로 팔아서 
매각대금을 지분비율로 배분하는 가액분할 방식이 주를 이룬다.  

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지분을 시세의 50%에 매수했는데, 전체를 경매에 부치니 90%에 매각됐다면 40%의 차익을 실현할 수 있다.
지분만 경매되면 제값을 받지 못하지만 전체가 경매되면 제값을 받기 때문이다.

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현물분할이 가능한 부동산은 분할등기만으로도 가치가 올라갈 수 있고, 종중부동산이나 상속부동산은 다른 공유자들이 가급적 부동산을 지키려고 하기 때문에 되팔기에도 용이하다.

공유지분에서 '과반수'를 확보하면 그 부동산을 마음대로 사용하거나 다른 공유지분권자의 동의 없이 
제3자에게 임대도 줄 수 있다.

​그러나, 1/2 지분만을 확보하면 과반수 지분권자가 없기 때문에 누구도
그 부동산을 마음대로 사용할 수 없는 상황이 되며,

1/2 미만의 지분을 확보하면 그 부동산을 사용수익할 수 없고 
다른 지분권자의 결정에 따라야 한다.

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토지나, 주택 등이 지분으로 경매나 공매에 나오면 감정가대비
50%이하에서 주로 낙찰된다. ​이것을 감정가 근처에서 되팔면 100%정도의 수익이 가능하다. 
설령, 공유자들과 협의가 되지않아 공유물분할후 형식적경매를 통해도 30%이상의 수익을 창출할 수 있다.