오피스텔 구입, 매매(투자)시 유의할 사항 정리

오피스텔을 청약할 때는 1주택자로 간주하지 않지만, 각종 세금을 낼 때는 주택 수에 포함된다.
세금 납부를 하지 않기 위해 일반임대사업자(업무용)를 취득하시는 분들도 많지만, 단점으로 세를 놓기 힘들 수 있다.  


2020~2021년 아파트값 폭등기 때 아파트 대체재로 각광 받았던 오피스텔이 최근 찬밥 신세를 면치 못하고 있다.

서울 등 수도권에서도  마피(마이너스 프리미엄) 즉 분양가보다 싸진 매물이 속출하고 있다.
지난 3월 말 입주를 시작한 서울 동대문구 청량리동의 한 오피스텔 전용면적 42㎡는 분양가 5억5830만원보다 8030만원 저렴해진 4억7800만원에 나왔다.

곧 입주를 앞둔 청량리역 인근 또 다른 오피스텔도 3년 전 분양 당시 '완판' 됐었는데도 최근 매물이 다량 나왔다.  10월 준공을 앞둔 서울 송파구 방이동의 한 오피스텔은 '마피' 5천만원을 내건 매물이 나와 있다. 인천 서구 청라동에선 오는 2025년 준공 예정인 오피스텔에서 마피 매물이 나오고 있다. 


정부가 '부동산 시장 연착륙'을 위해 아파트 등 주택 소유자들에겐 세금과 대출 등 규제를 완화해줬지만, 오피스텔은 주택이 아닌 '건축법' 적용을 받는 건물이다.

오피스텔도 주거용으로 신고할 경우 세법상 주택 수에 가산되고 양도소득세 중과 규제도 적용받게 되지만, 취득세는 업무시설 수준인 4.6%를 그대로 내야 하고 특례보금자리론 등 주택 지원 사업 대상에서 배제된다.

이에 오피스텔 소유자들은 최근 국회와 정부 등에 오피스텔 차별을 없애 달라는 요구를 지속적으로
하고 있다.

지난달 국회 국민동의청원에 전입 신고된 오피스텔을 주택 수 합산에서 제외해달라는 청원이 올라와 오는 26일까지 서명을 받고 있다.


 취득시 : 취득세


오피스텔을 취득할 때는 항상 단일세율인 4.6%가 적용된다. 내가 아파트를 3채를 보유하고 있어도 오피스텔을 매수할 때는 단일세율인 4.6% 취득세가 부과되는 것이다. 


다만 오피스텔을 먼저 매수한 후 아파트를 구입할 때는 주택 수에 포함된다. 예를 들어 오피스텔 1채를 보유한 사람이 추후 아파트를 매수하게 된다면 이 사람은 2주택자가 되어 그에 따른 세금을 내게 된다.

오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 

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오피스텔은 건축법상 주택이 아니다. 따라서 오피스텔을 취득할 때 취득세는 추후 사용 용도에 상관없이 비 주택 건축물 취득세율인 4.6%를 적용한다. 

단, 지난해 8월 12일 이후 주거용으로 취득한 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때는 주택 수에 포함된다. 이에 따라 주택과 오피스텔의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있다. 우선 아파트 먼저 취득하고 오피스텔을 취득할 경우, 오피스텔 취득세는 4.6%를 낸다. 그런데 오피스텔 취득 후 아파트를 취득하면 아파트 취득세는 2주택자 기준으로 8%를 내야 한다.


 보유시: 보유세

주택으로 보아 주택분 재산세가 나오면 종합부동산세 합산 시 포함되어 과세한다. 그러나 업무용으로 등록된 오피스텔이라면 합산되지 않는다.

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오피스텔을 보유할 때는 통상 업무용 기준으로 재산세가 부과된다. 그러나 취득 후 재산세 변동 신고를 통해 주택으로 변경하고 주택 재산세를 적용받을 수도 있다.

이때 기준시가 3억원 초과 오피스텔은 주거용으로 용도를 변경하는 것이 유리하다. 주택 재산세는 0.25% 단일세율이지만 업무용 오피스텔은 금액별로 다르게 부과하는 탓이다. 업무용 건물 재산세율은 ▲1억5000만원 이하 0.15% ▲1억5000만~3억원 0.25% ▲3억원 초과 0.4%다.

오피스텔이 주택 수에 포함되면서 종합부동산세 대상이 된다면 보유한 다른 주택과 합산해 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다. 오피스텔을 실질적으로 주택으로 사용하면서 업무용으로 신고하면 추후 세무조사 등을 통해 종부세가 부과되면서 가산세까지 물어야 할 수도 있어 주의해야 한다.

만약 주거용으로 사용 중인데 신고를 제대로 하지 않아 업무용으로 재산세가 나왔다면 세금 부과 90일 이내 주거용으로 쓰고 있다는 증빙 서류를 제출해야 세금을 환급받을 수 있다.


 양도시 : 양도세


오피스텔 양도소득세의 경우 실제 사용 여부에 따라 과세 기준이 달라진다. 즉, 주거용으로 사용하는 오피스텔이 있다면 다른 주택을 양도할 때 다주택자로 간주해 양도세 중과를 받을 수 있다. 단, 오피스텔 분양권은 양도세 계산시 주택 수에 포함하지 않는다. 아직 주거용으로 사용할지, 업무용으로 사용할지 결정되지 않았기 때문이다.


주택과 오피스텔을 함께 보유한 다주택자라면 양도세 계산할 때 주의해야 한다. 예를 들어 주택 1채, 주거용 오피스텔 1실을 보유한 다주택자 A씨가 주택 처분 계획을 갖고 있다고 하자. 주택을 먼저 처분하면 2주택자로 보고 양도세가 중과된다. 

A씨가 양도세를 아끼려면 주거용으로 사용했던 오피스텔을 업무용으로 용도 변경한 뒤 아파트를 처분하는 전략을 활용할 수 있다. 이때 용도 변경 후 2년이 지나서 아파트를 처분해야 한다. 용도 변경이나 증여는 양도와 같이 ‘처분’에 포함되기 때문에 주택 양도세 중과를 피하려면 1주택자의 보유기간 요건인 2년 이후 주택을 처분해야 한다


정부에서 한시적으로 2024년 5월 9일까지 다주택자 양도세 중과 배제의 조치를 하였다. 이 기간 동안 주택을 팔 경우 다주택자는 최고 세율인 82.5%의 중과세율이 아닌 6%~45%의 기본세율이 적용된 세금을 납부하게 된다. 

주의사항

오피스텔은 유형별로 주택 수 포함 여부가 다르기에 잘 따져봐야한다. 

오피스텔은 주택과 업무시설 성격을 모두 가지고 있는데, 실질 과세 원칙에 따라 주거용으로 쓰면 주택으로 취급해 세금을 내는 경우가 대부분이다. 다만, 그렇지 않은 경우도 있어 자칫 예상치 못했던 세금 폭탄을 맞게 될 수도 있으니 주의가 필요하다.