공유 지분 물건처리 방법: 공유물의 속성을 알면 수익이 보인다.

  
공유물에는 2가지 속성이 있습니다. 그것은
보존과 관리라는 속성입니다.

​2가지 속성을 잘 알아야 투자에 있어 손해가 없고
이를 잘 활용하여 수익을 창출할 수 있습니다.

보존과 관리에 대한 개념에 대해 많은 분들이 헷갈려 하는것 같습니다.

공유물의 보존행위는 공유자가 각자 할 수 있고, 
공유토지에 제3자 명의의 등기가 진행된 경우에 각 공유자는
관리행위가 아닌 보존행위로서 그 등기 전부의 
말소를 청구 할 수 있습니다.

​
공유자는 자신의 지분을 다른 공유자 동의 없이 
자유롭게 처분하는 것이 가능하고 
공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있습니다. 

​​다만, 지분을 양도하거나 저당권을 설정할 수 있으나,
지상권이나 전세권과 같은 용익물권이나 임차권은 설정할 수 없습니다.

​​과반수 지분권자가 공유부동산을 제3자에게 시가보다 저렴하게 임대하였다면, 
다른 공유자는 차임 중 자기의 지분에 해당하는 
부분에 대해 부당이득반환청구할 수 있습니다. 
이는 공유자로서 근원적인 권리이기 때문 입니다. 

​​통상 차임과의 차액에 해당하는 부분 중 자기의 지분에 해당하는
부분을 손해배상으로 과반수 지분권자에게 청구할 수 있고, 

과반수 지분권자가 공유부동산을 제3자에게 무상으로 임대(사용대차)한 
경우에도 통상의 차임을 기초로 한 손해배상을 과반수 지분권자에게 청구할 수 있습니다.

​
공유자의 관리행위에는 어떠한 것들이 있을까?

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과반수 지분을 가진 공유자는 다른 공유자 사이에 미리 공유물
의 관리방법에 관한 협의가 없었다 하더라도 
공유물 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있습니다. 

​
​과반수 지분을 가진 공유자가 그 공유물의 특정 부분을 배타적으로
사용하고 수익하기로 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법합니다.

​그러나 관리가 아닌 처분이나 변경의 정도에 이르는 즉, 빈 땅에 새로운
건축물을 건축하는 등의 행위는 불가 합니다.

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공유자 한 사람이 상대 공유자 동의 없이 임대하여 보증금을 주지 못했을 경우
임차인은 계약을 실행한 공유자에 대해서만 보증금 반환을 청구할 수 있고,
계약한 지분만 경매에 부칠 수 있게 됩니다. 



나의 공유물에 대해 제3자의 방해 등에 대하여 일반적으로 공유자로서
권리행사 일환으로 방해배제나 공유물반환을 청구할 수 있습니다.  

​
​부동산 공유자 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 
원인무효의 소유권이전등기가 있는 경우 ​공유물에 관한 보존행위로서 
제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있습니다. 


제3자가 아닌 다른 공유자의 배타적이고 독점적인 사용수익 행위에 대한 
다른 공유자의 방해배제나 반환청구 역시 공유물에 대한 보존행위로서 인정됩니다.  

​​다수지분권자는 공유자 사이에 공유물의 관리방법에 관하여 협의가 미리 없었다 하더라도 
공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있으므로 
소수지분권자를 상대로 공유부동산의 인도(철거)를 구할 수 있고, 

​​반대로 소수지분권자가 인도(철거)청구를 하는 것은 다수지분권자의 관리행위에 
배치되기 때문에 다수지분권자를 상대로 인도(철거)청구를 할 수는 없습니다.

​과반수 지분을 가진 공유자는 다른 공유자 사이에 미리 공유물의 관리방법에 
​관한 협의가 없었다 하더라도 공유물의 관리에 관한 사항을 단독으로 결정할 수 있습니다.
이 부분을 실무에 잘 활용하면 많은 도움이 되리라 봅니다.