소액투자 : 지분투자의 핵심 주의사항

지분투자의 장점은 무엇보다도 소액으로 가능하고,
협상 능력과 소송 기술이 있다면 충분히 재미있는 영역입니다.

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개별매각의 경우 공유자우선매수 청구권이 허용되나,
일괄매각의 경우 매각대상 부동산 중 일부에 대한 
공유자는 매각대상 부동산 전체에 대해 공유자 우선매수권을 행사할 수는 없습니다. 

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여러 개의 부동산을 일괄매각하는 경우 일부 부동산에 대한 
공유자는 전체에 대해 공유자 우선매수권을 행사할 수 없습니다.

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모든 공유자들이 공유자우선매수청구권을 행하는 것은 아니고, 
공유자가 자금여력이 없거나 우선매수청구권 제도가 있는지 모르는 경우가 많습니다.

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공유자는 매각기일까지 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 
최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 것을 신고할 수 있는데, 
공유자의 우선매수 신고는 집행관이 매각기일을 
종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있습니다. 

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공유자는 집행관이 최고가 매수신고인의 이름과 가격을 호명하고 
매각의 종결을 고지하기 전까지 최고매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 
신고하고 즉시 보증금을 제공하면 적법한 우선매수권의 행사가 됩니다.

공유자는 매각기일 전에 미리 매각을 실시할 집행관 또는 
집행법원에 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 
최고가매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수권을 행사하겠다는 
신고를 함으로써 우선 매수권을 행사할 수 있게 됩니다.

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공유자 중 일부와 임대차 계약을 체결한 경우
갑, 을, 병 3인 각자의 지분이 1/3인 경우 
​그중 1인 공유자인 갑과 임대차 계약을 체결한 경우 계약은 
유효한 임대차 계약이 될 수 없습니다. 

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공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정해야 하기 때문입니다. 
공유지분 물건의 임차인은 낙찰자에 대하여 임대차를 가지고 대항할 수 없습니다.


​더불어, 임차인 보증금이 5천만이라고 가정했을 경우
1/2 지분권자는 2천5백만원만 반환을 하면 되고,
​5천만원을 임차인에게 반환하였다면 2천5백만원에 대한 구상권이 생깁니다. 
구상권으로 해결이 안되면 나머지 지분권자의 지분을 경매로 처리 할 수 있게
됩니다.  

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공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 
변경하지 못하고, 개발을 하려해도 소수지분권자가 동의를 
하지 않으면 힘드는 상황이 발생합니다. 

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공유물의 지분 처분은 자유로우나 관리행위를 
하려면 과반수 이상의 지분이 있어야만 하므로, 


​과반수 미만의 지분이 경매에 나오면 관리권한이 없는 관계로
일반적으로 매각 가격이  떨어집니다. 

과반수 미만 지분권자는 관리행위에는 관여할 수가 없으나 
자신의 지분에 해당하는 차임을 청구할 권리가 있습니다. 
본인의 지분에 해당하는 임료를 법원 판결을 통해 받는다면
이에 대한 세금은 비과세소득에 해당합니다.

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토지의 경우 투기 방지를 위해 지자체가 분할을 제한하고 있기 
때문에 용도지역이 녹지지역이나 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서
너비 5미터 이하로 분할하는 경우 제한될 수 있으니, 
반드시 낙찰전에 관할 지자체에 문의가 필요 합니다. 

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연일 무더위가 기승을 부리네요.
즐겁게 생활하시고, 건강 잘 유지하세요.
그래야 투자도 오래 오래 이어갈 수 있잖아요 !