맹지가 돈이 된다 : 돈 되는 토지 고르는 방법.

주택시장에 규제가 강화될수록 토지 투자에 대한 관심은 증가하고 있다.
맹지나 못생긴 땅도 돈이 되는 방법이 있으니, 이에 대한 학습이 필요하다.


​ 1. 지역신문 활용과 공청회 이용하기

지역신문을 통해 지역의 개발정보를 얻는다. 지역신문 인터넷 홈페이지를 찾아보거나 
시군구청 홈페이지나 해당 과에 방문해 문의하면 투자할 지역의 개발 상황을 쉽게 알 수 있다.

다음으로 주민 공청회에 주목하자. 
주민 공청회에서 주민들을 상대로 자세한 개발계획을 비롯해서 개발 기간과 주요 개발 현황, 개발도 등을 공개한다. 
개발도에는 자세한 개발 지역 위치가 지번까지 발표된다. 

더불어, 지자체 홈페이지에서도 공청회 소식을 비롯해 각종 도시개발계획 자료를 파악할 수 있다. 


 2. 맹지나 못생긴 땅 극복방법
 

땅이 고르지 못한 못생긴 땅이나 별볼 일 없는 땅으로 취급하는 즉, 맹지인 경우 발상의 전환으로 이런 땅을 싸게 매입 한다. 움푹 들어간 땅은 매입한 뒤 흙을 받아서 메우면 된다.  값이 싼 못생긴 맹지를 사서 길가에 접한 앞 땅까지 추가로 매입해 투자 수익을 높이는 방법도 있다.

여기서 주의할 점으로 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의거 50cm 이상을 절토하거나 성토하는 경우 관할청에 신고해야 한다. 

농지의 생산성을 높이기 위해 농지를 형질변경(토지의 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 형태를 변경한 경우)하는
경우에는 인근 농지의 관개나 배수, 통풍 및 농작업에 영향을 미치지 않아야 한다. 

성토할 때는 인접 토지보다 높거나 해당 농지의 관개에 이용하는 용수로보다 높게 쌓지 않아야 하며 
절토할 때는 토사 유출과 붕괴로 인근 농지에 피해가 발생하지 않게 해야 한다. 

맹지는 지적도상에서 도로와 맞닿은 면적이 없어 타인의 토지에 둘러싸여 
도로에 직접 연결되지 않은 토지를 말하며,  주위가 모두 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접촉면도 가지지 못하는 
한 필지의 토지를 의미 합니다.  맹지는 건축법상 건축허가를 받을수가 없다.

​그 이유는 건축법에 따라 건축물의 대지는 2m 이상 보행과 자동차 통행이 가능한 
너비 4m 이상의 도로에 접해야 하는데  맹지는 사방이 타인의 토지에 둘러싸여 
도로와 직접 연결되어 있지 않기 때문이다.

맹지에 건축허가를 받지 못하는 경우에는 활용할 수 있는 방법이 
농사 이외에는 없기 때문에 진입도로가 없는 맹지는 보통 부동산 투자자들이 기피하는 대상이지만 
진입도로만 확보하여 맹지에서 탈출만 할 수 있다면  가치가 올라가면서 유용한 투자 대상으로 탈바꿈하기도 한다.

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간혹 맹지에 건축허가를 내주는 경우가 있는데 이는 인접토지의 소유주에게 사용승락을 받고나서 
시, 군, 구의 자치단체장에게 사용승락을 받아서 사도개설허가를 받았을경우 건축허가를 내어 주는 것입니다.


맹지인 토지와 인접해 있는 도로에 접한 토지를 사들이는 방법으로 토지의 분할이나 합병을 통한 방법이 있다. 
토지 분할을 통해 매입한 후 동일 소유자의 해당 필지 토지를 합병한다. 그 후 토지 성형을 통해 정상적인 토지로 만든다(개발행위 허가).

여러 가지 방법 중 일반적으로  많이 쓰이는 맹지 탈출 방법은 토지사용승낙서를 받는 방법이다. 
도로 사용승낙서는 타인의 땅을 사용할 수 있는 계약서이다.

​승낙은 법적으로 토지의 사용대차 또는 임대차와 같은 의미이기 때문에 법적인 특별한 양식은 없으나  
이도 채권 계약임을 알아두어야 한다.


토지 사용승낙을 해준 땅주인이 사망한 경우 도로 개설 전에는 그 상속인에게 
토지사용승낙을 계속 주장할 수가 없다. 

​땅 주인은 도로사용승낙 시 혜택이 없으므로 친적이나 이해관계자가 아니면 
보통 사용승낙을 안해주는 경우가 일반적이다. 그래서 일반인이 도로사용승낙서를 받기 위해서는 
적절한 보상이 있어야 한다. 더불어 토지 매입 시 도로사용승낙서를 받기위한 경비도 고려해야 한다.



 3.  시가화 예정 용지
 

 시가화 예정 용지란 도시의 발전에 대비해 미리 확보해둔 개발 공간을 말한다. 
정부나 지자체에서 도시를 확장하거나 새로운 도시를 만들려면 땅이 필요하므로 미리 준비해두는 땅이다. 

시가화 예정 용지가 되는 곳은 도시지역의 자연녹지지역, 관리지역의 계획관리지역, 
개발진흥지구 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역 등이다. 

확인하는 방법은 해당 지역의 시군구청의 도시과를 방문해 도시기본계획 도면을 열람하면
 ‘시가화 예정 용지’를 쉽게 알 수 있고 토지이용계획확인원에서 확인이 가능하다.

도로 옆의 농지(전, 답)에 설치된 빨강 세모 깃발이 있다면 계획도로가 확장된다는 의미로
땅 값의 상승을 의미한다.
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논 밭에 꽂혀 있는 빨간 깃발 말뚝을 보면 토지보상이 끝나고, 곧 토목공사가 시작되다고 보면 된다.
이렇게 깃발의 상태를 통해 계획 상황을 파악할 수 있고 더불어 땅 값의 상승 또한 예측이 가능하다.


4.  주의사항 : 건축이 불가한 땅은 조심하자. 
 

토지 투자하는 사람들은 무조건 건축할 수 있다고 생각하기 쉬운데 꼭 그렇지 않다. 내 땅이라도 건축할 수 없는 곳이 있다.
특히 용도지역이 섞여 있는 땅을 주의해야 한다. 

용도지역이란 국가가 국토를 경제적이고 효율적으로 사용하기 위해 토지 이용이나 건폐물, 용적률, 높이를 제한하는 것으로 전국의 토지는 그 사용 용도에 따라 모두 용도지역으로 분류돼 있다. 

용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 크게 4개 지역으로 구분되는데, 
대개 용도지역이 섞여 있는 땅은 대부분 주변이 농림지역인데 몇 필지만 계획관리지역에 묶여있어도 개발이 쉽지 않다. 
용도지역만 보고 좋다고 판단해 시세차익을 노리고 투자에 나서면 실패하기 쉬우니 주의해야 한다. 


토지거래허가구역은 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 실사용 목적으로만 
토지와 주택을 거래할 수 있게 하는 규제로, 땅 면적이 주거지역에선 6㎡, 상업지역에선 15㎡를 초과하는 거래는 
관할 지자체에 허가를 받아야 된다. 

허가 없이 계약을 체결하면 계약은 무효가 되며, 2년 이하 징역이나 토지가격 30%에 상당하는 금액 이하의 벌금을 내야 한다.