법정지상권 성립 여부 이것만 알면 된다(1)

법정지상권은 민법 제366조에서 정한 법정지상권과

관습으로 정한 관습상의 법정지상권이 있습니다.

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두 경우 모두 같은 사람 소유의 토지와 건물이 매매 등으로

각각 다른 사람의 소유로 되었을 때 건물의 존재를 보호 받기 위해 인정되는 것입니다.

​다른 점은 저당권의 설정 여부입니다.

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민법 제366조(법정지상권)

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저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는

토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

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마음에 드는 토지를 찾았는데 그 토지위에 건물이 있다면

토지만 경공매로 나온 경우 법정지상권(민법 366조)을 따져 보아야 합니다.

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법정지상권은 동일인 소유에 속하였던 토지와 건물이 경매로 각각 그 소유자를 달리하게 된 때에

건물소유자를 위하여 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권을 말합니다.

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일반적으로 법정지상권 성립요건으로는 다음과 같습니다.

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1. 최초 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것

2. 토지와 건물이 동일인 소유일 것

3. 경매로 토지와 건물 소유자가 다르게 될 것

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​그리고, 관습법상 법정지상권의 성립요건으로는

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1. 처분 당시 토지와 건물의 소유권이 동일인에게 속하여야 하고,

2. 매매 기타의 원인으로 소유자가 달라져야 하며,

3. 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다.

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법정지상권 성립요건은

저당권 설정당시 건물이 존재해야 하며 토지와 건물의 소유자가 동일해야 하고,

이때 건물은 미등기,무허가 건물이라도 상관없습니다.

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이하에서는 법정지상권 성립 여부에 대한 판례를 근거로 성립여부를

알아봅니다.

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토지와 건물이 같이 근저당이 설정되어 있는 상태에서 토지만

먼저 경매 시 지상의 건물은 법정지상권을 취득합니다(대법 99다 52602).

이 경우 주택에 임차인이 있을 경우 임차인은 토지매각 대금에서 소액보증금 중

일정액을 토지 근저당권자에 우선하여 변제 받을 수 있습니다.

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동일인 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 대하여 공동저당권이 설정된 후

임의로 공동저당의 목적물인 건물을 철거하고 새로 신축한 경우에는 특별한 사정이

없는 한 저당물이 경매로 인하여 토지와 그 신축 건물이 다른 소유자에게 속하게 되더라도

그 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다(대판 2003, 12, 18).

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토지만 공유지분인 경우 어느 한 공유자 소유의 건물이 주인이 변경되었을 경우

법정지상권 성립이 부인되고(대법원 1993. 4. 13. 선고 92다55756 판결 참고),

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토지가 갑, 을의 공유이고 건물도 갑, 을의 공유인 경우 갑 토지지분만 타인에게

이전할 경우 법정지상권이 성립되지 않고, 토지 전체를 이전한 경우라면 성립합니다.

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토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여

그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우, 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는

정도에 이르지 않았다 하더라도

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건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서,

매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며,

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그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런

지장이 없는 것이다(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결).

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법정지상권은 근저당권 설정 당시 건축물이 있어야 하며,

토지가 매각된 후 잔금을 지급할 때까지만 건축물로서의 요건을 갖추면

법정지상권이 성립될 수 있습니다.