법정지상권 성립 여부 이것만 알면 된다(2)

토지의 소유자가 건물을 건축할 당시 이미 토지를 타에 매도하여

소유권을 이전하여 줄 의무를 부담하고 있었다면 토지의 매수인이

그 건축행위를 승낙하지 않는 이상 그 건물은 장차 철거되어야 하는

​

운명에 처하게 될 것이고 토지소유자가 이를 예상하면서도 건물을 건축하였다면

그 건물을 위한 관습상의 법정지상권은 생기지 않습니다.

(대법원 1994. 12. 22. 선고 94다41072,94다41089(반소) 판결).

​

 

 

토지만 근저당이 설정된 경우 법정지상권이 성립할 가능성이 있는 건물이 있었고

그 이후 구 건물을 철거한 후 신축한 경우 신축 건물의 법정지상권의

성립범위는 구 건물을 기준으로 합니다.

​

​

저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재하고 저당권 설정 당시 건물이 존재한 이상,

그 이후 건물을 개축, 증축하는 경우와 건물이 멸실 또는 철거 된 후 재축, 신축하는 경우에 도

법정지상권은 성립합니다.

​

신축한 건물의 법정지상권의 내용은 구 건물을 기준으로하여

필요한 범위내로 제한됩니다(대법 90다카 6399).

​

​

동일인 소유의 토지와 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후

그 건물이 철거되고 다른 건물이 신축된 경우, 저당물의 경매로 인하여

토지와 신축건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 되면 법정지상권 성립되지 않는다.

​

​

건물이 미등기일 때 토지와 건물이 같이 매각되고 그 이후 대지에 근저당이 설정된 경우

지상 건물의 소유권은 민법 상 여전히 소유자의 것으로 보므로 소유자 동일성이 없어

경매시 법정지상권은 성립되지 않습니다.

​

건물이 공유이고 토지는 공유자 중 단독 소유일 경우 토지가 경매될 때는

일부의 소유자 동일성이 건물 전체에 미쳐 법정지상권이 성립됩니다.

​

토지가 갑의 단독 소유이고 건물이 갑,을,병의 공유인 경우 갑의 토지에 설정된 저당권이

실행되는 경우 법정지상권이 성립하게 됩니다(대법 2010다 67159).

​

​

토지가 공유일 경우 공유자 동의하에 건축된 공유자 중 1인의 단독 소유 건물이

경매될 경우는 법정지상권이 성립되지 않습니다.

​

다만, 공유의 토지는 소유자 과반의 동의하에 사용, 수익되므로 타

지분권자의 토지 임대 등의 방법으로 건물의 철거를 막는다면 이에 응하여야 합니다.

​

토지는 공유 형태이지만 실제적으로 공유자간에 분할하여 사용하고 있다면

구분소유적 공유 관계로 되고 이러한 물건을 낙찰 받은 사람은

전 소유자들의 사용 상태를 승인하여야 하고 이에 구속되게 됩니다.

​

법정지상권은 30년의 존속기간의 성립하는데 존속 기간의 만료 시

당사자간에는 갱신 청구의 의무나 권리는 없고 지상물 매수청구권이 발생합니다.

​

민법

제280조(존속기간을 약정한 지상권)

​

① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

​

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나

수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년

2. 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

3. 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

​

② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

​

법정지상권이 불성립할 경우에는 낙찰자는 건물 매수협의를 하거나

토지의 임대, 소송으로 건물철거, 토지반환, 철거 시 까지의

부당이득 반환청구를 할 수 있습니다.

​

이때 철거 소송 전에 건물에 대한 가처분을 신청하여 두면 추후에 건물 경매시 유리하게

작용되니 참고하시기 바랍니다.

​

후순위 가처분은 원칙상 소멸이 되므로 부담이 없으나 토지를 제외한 건물만의

단독경매인 경우 토지소유자의 건물철거 및 토지인도 청구에 대한 가처분은

인수 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

​

​

법정지상권의 성립유무는 어떻게 확인하면 될까요?

​

통상 다음과 같은 확인 절차를 따릅니다.

​

1. 등기사항 증명서(토지대장, 토지등기부등본; 건축대장, 건물등기부등본, 부동산등기부등본)을

통해 소유자가 일치하는지 확인한다.

​

등기부에서 근저당 설정 날짜를 확인하고, 근저당 당시 건물이 존재하였는지,

건물 소유자(건축물대장)와 토지 소유자가(토지등본) 일치하는지 확인 합니다.

​근저당 설정 이후 건물이 지어졌다면 법정지상권은 성립하지 않습니다.

​

​빨간줄이 그어져 말소된 근저당권은 성립 판단의 기준이 안되고,

최종적으로 살아있는 근저당권을 기준으로 판단해야 됩니다.

​

​* 건축허가 일자, 재산세 과세 대상, 주변인 조사 등의 방법을 활용한다.

​

저당권 설정시나 매매시에 건물이 존재하였다는 점과, 또한 동일인에게 속했다는 점을 확인합니다.

먼저 토지대장과, 대지등기부등본, 건물등기부등본, 건축물관리대장을 확인합니다.

신축건물인 경우에는 건물등기부등본이나 건축물관리대장이 없을 수도 있습니다.

​

​다음으로 시.군.구청을 방문해 지상건축물에 대한 건축 허가여부, 허가가 난 경우에는 신청접수일자, 건축허가일자, 착공일자, 건축주의 성명.주소, 건축주의 명의변경 여부를 조사 합니다.

​

무허가 건물이라면 무허가건축물대장의 기록도 확인하고, 해당지번에 신축 후 멸실된 건물이 있는지,

멸실된 경우에는 멸실건축물 관리대장을 교부받도록 합니다.

​

등기사항 증명서(토지대장, 토지등기부등본; 건축대장, 건물등기부등본, 부동산등기부등본)을 통해

소유자가 일치하는지 확인 합니다.

 

2. 미등기 건물의 경우 건축대장과 등기부 등본이 존재하지 않는다면 위성지도를 통해

근저당이 설정된 연도 전과 후 건물의 존재 유무를 확인합니다.

​

​

3. 강제경매

​

강제경매는 경매개시시점인 압류의 효력발생시점에서 동일인 소유여부를 판단합니다.

토지건물이 애초부터 동일인 소유일 필요는 없고 소유권이 변동될당시 동일인에 속하는 것으로 족합니다.

​

가압류 이후 강제경매개시결정으로 가압류가 본압류로 이행된 경우에는

가압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 동일인 소유였는지를 판단하고(대판 2010다52140),

​

​근저당, 가압류, 강제경매개시결정이 순차로 이루어진 경우에는 근저당권설정등기

당시를 기준으로 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하고 있었는지를 판단하면 됩니다.

​​

성투하세요^^.