월세를 받는 부동산으로 주거형 물건(아파트, 빌라, 다가구 등)만 있는게 아닙니다.
토지로도 월세를 받을수 있습니다.
다만, 토지만 있는 물건이 아니라 법정지상권 여지가 있는 건물의 토지를 낙찰받아 건물주를
대상으로 지료를 청구하여 매월 수익이 발생하는 원리를 의미 합니다.
토지 위에 건물이 있는데 토지만 경공매로 나온 경우 통상 법정지상권 성립 여부를 따지게 됩니다.
제366조(법정지상권) 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는
토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.
그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
법정지상권이 성립하지 않을 경우 건물소유자를 상대로 토지인도 및 건물철거소송,
부당이득반환청구를 동시에 진행하면 됩니다.
법정 지상권이 없는 건물에서 대항력 있는 세입자라 하더라도 토지소유자의
퇴거 요구에 대항 할 수는 없습니다.
법정지상권은 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 인정되는 지상권으로
토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하게 되면, 토지와 그 토지 위에 지어진 건물이 각각 다른 자에게
귀속하면서도 그 건물을 위한 토지의 사용, 수익권이 존재하지 않는 경우가 발생하게 됩니다.
이러한 경우 그 토지 위의 건물을 위한, 토지에 대한 잠재적인 용익관계를 현실적인 권리로 인정함으로써
토지와 건물 간의 결합관계를 유지하여 사회경제적 이익을 도모하려는 데에 법정지상권 제도의 취지가 있습니다.
법정지상권의 경우 최대한 건물을 허물지 않으면서 토지와 건물소유자의 이익을 보호하는 방향으로
판결하는 경향이 많은 편입니다.
토지 소유자가 지료청구소송을 통해 승소 후 법정지상권자가 토지소유자에게 지료를 2년간 연체하게 되면 그 토지소유자는 법정지상권자에게 법정지상권 소멸청구를 할 수 있습니다.
약정에 의해서 지상권이 성립하려면 등기부에 '지상권'이라는 권리를 등기해야 합니다.
건물이나 수목, 구조물 등을 소유하기 위해서 토지주와 토지 사용계약을 체결한 경우 모두 지상권으로
인정되지는 않고, 지상권 등기 없이 사용하는 경우 지상권이 아니라 토지임대차나 사용대차에 해당합니다.
이때 주의가 필요합니다.
당사자가 약정으로 지상권을 설정하는 경우에는 지료에 관한 약정이 없으면 지료를 청구할 수 없습니다.
더불어 지료약정은 등기해야 제3자에게 대항할 수 있기 때문에, 지료약정이 있었고 하더라도 그 약정을 등기하지 않은 상태에서 지상물의 소유권이 이전되면 새로운 소유자에 대하여 종래의 지료약정을 주장할 수 없게 되고, 토지주가 새로운 건물소유자에게 지료를 청구하려면 지료판결을 받아야 합니다.
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