다가구vs다세대주택의 차이와 양도세 절세

다가구주택이냐 다세대주택이냐에 따라

양도소득세가 달라진다.

더불어

대출을 받을 경우에도 주택이 다세대인지 다가구주택인지

명확히 알고 진행해야 된다.

 

 

 

다가구주택 [단독주택]은

주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하,

바닥면적 합계(연면적) 660제곱미터 이하로

19세대 이하여야 된다.

위 요건을 모두 갖춘 주택의 경우

공동주택에 해당하지 않는 주택으로 분규된다.

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면적기준은 다세대와 동일하며,

부설 주차장 면적은 포함되지 않고,

필로티 구조로 건축할 경우 4층까지 건축이 가능하다.

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출처: 브런치스토리

 

다세대주택 [공동주택]은

주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하로

바닥면적 합계(연면적) 660제곱미터 이하여야 한다.

주택에 상가가 위치하고 있다면 상가의 경우

층수에서 제외되어 건물의 높이는 더 높을 수 있다.

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단독주택과 아파트의 특징을 동시에 가지고 있으며

층수는 낮으나, 엘리베이터가 설치된 곳이 많아 편리하며,

아파트보다 가격이 저렴하고,

다양한 세금에서도 절세의 혜택이 크다.

 

다가구주택은 건물 전체를 양도할 때 1주택으로 간주되고,

1세대 1주택 비과세 요건에 부합하는 경우

비과세 혜택도 받을 수 있다.

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반면, 다세대주택은 한 건물을 매각하더라도

여러 채의 주택을 매각한 것으로 본다.

선택한 한개의 주택을 제외한 다른 주택은

다주택자가 양도한 것으로 간주되어 양도소득세가 과세된다.

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이렇게 양도소득세 적용이 다른 이유는

다가구주택과 다세대주택의 차이점 때문이다.

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다가구주택은 건축법에 따라 한 가구가

독립하여 거주하는 건축물이다.

호별로 구분되어 있고, 실제로 따로 거주할 수 있다고 해도

전체를 하나의 건물로 보아 건물주를 1주택자로 간주한다.

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다가구주택은 지하층과 상가층을 제외하고,

주택으로 사용하는 층이 3개층 이하,

바닥 면적은 660㎡ 이하,

거주 세대는 19세대 이하여야 한다.

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예를 들어 1~2층은 상가이고

3~5층은 주택이라면 다가구주택에 해당하지만,

용도를 변경하여 1층을 상가, 2~5층을 주택으로 사용할 경우

4개층이 주택이 되어 다세대주택이 된다.

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다세대주택은

주택으로 사용하는 층이 4층 이상이고,

건축 면적은 660㎡를 초과하며 거주 세대는 20가구 이상이다.

그래서, 건물의 리모델링이나 구조 변경시

이러한 부분을 고려하여 진행해야 한다.

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다가구주택은 건물 전체를 하나의 주택으로 보며

건물 전체에 대한 단독등기만 가능하다.

각 호마다 구분등기를 할 수 없으며 분리하여 하나하나 매매할 수도 없다.

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반면에 다세대주택은 각 호 하나하나를

별도의 주택으로 보아 구분등기를 할 수 있다.

각 호마다 소유주가 다를 수 있고,

분리하여 매매할 수 있다.

다세대주택 건물 전체를 소유하고 있다면 다주택자로 분류된다.

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취등록세부터 양도세, 보유세까지 다주택자에 대한 세금이 중과되면서

세법상 인정되는 주택 수를 줄이는 것이 중요하다.

다가구주택과 다세대주택의 차이를 제대로 인지하지 못하면 세금 폭탄을 맞을 수도 있다.

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다가구주택이면 1주택자로 인정받아

각종 세제상 혜택까지 볼 수 있지만

다세대주택으로 분류되면 개별 호실마다 각각의 주택으로 분류돼

다주택 소유에 따른 중과를 받기 때문이다.

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다가구주택과 다세대주택은 모두 연립주택 형태로

구조나 외형상으로 큰 차이가 없어 매매와 증축 등도 유의해야 한다.