토지 투자의 방향: 지목변경

토지를 구입한 후 마냥 토지 가격이 상승하기만을

기다리는 방식의 투자가 일반적이다.

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자금을 들여 일반매매나 경매를 통해 토지를 매입한 뒤

개발호재 즉,

재개발이나 도로건설 등의 호재가 있기만을 기다리는

투자 방식은 비효율적이다.

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* 일반매매보다 경매로 진행할 경우 보다 더 물건의 다양한 선택이

가능하고 시세보다 저렴하게 매수 할 수 있다.

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지목변경으로 토지를 개발해 토지의 가치를 높이고

이를 필요한 사람에게 합리적인 가격에 팔아 자금을 빨리 회수하여

다음 투자를 진행하는 것이 필요하다.

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지목변경이란?

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입지가 좋은 농지나 산지에 대해 개발행위허가를 받아

전원주택이나 펜션 부지, 공장용지, 창고용지, 음식점 부지로

개발하는 것을 말한다.

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* 지목 : 지적법에서 지목은 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(공), 주유소(주), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분한다. 그리고 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정된다.

 

토지의 가치를 판단하는 가장 중요한 요소가 바로 지목이다.

이러한 가치가 바로 토지의 가격을 결정한다.

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싼 가격에 토지를 매입하여 지목을 변경하여

높은 가격에 되파는 기술이 필요하다.

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수익화 방법(사례)

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1. 모양이 좋지않은 움푹 들어간 땅을

공사장이나 산에서 나오는 흙으로 메워 평지로 만들기.

 

2. 맹지(도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지)를 사서

길가에 접하고 있는 앞 땅까지 추가로 매입해 되팔기.

 

3. 값싼 산지나 농지를 지목변경을 통해 땅의 가치를 높이기.

 

토지 주변의 개발 호재와 상관없이 용도변경을

통해 땅의 가치를 높이는 것이다.

 

 

지목변경을 위한 투자 포인트

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1. 지목변경전 건축이 가능한 땅인지 확인하기.

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토지 매입 전 토지이용계획확인서를 통해 용도지역을 확인하고

도시계획조례를 통해 해당 토지에 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다.

 

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을

제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하기 위해

도시관리계획으로 결정된 지역이다.

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용도에 맞는 토지 결정은

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 '용도지역'을 보고 결정하면 된다.

용도지역에 의해 건축이 가능한지, 공장을 지을 수 있는지 결정이

되므로 용도지역은 토지의 등급이라고 말할 수 있다.

 

2. 비용과 제한 규정 확인하기

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농지 즉, 전, 답, 과수원에 건물을 신축할 경우는

농지보전 부담금이라는 세금을 내야 한다.

지목이 임야라면 대체산림자원조성비라는 세금을 납부해야 한다.

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농지보전 부담금은 평당 공시지가의 30%를 평수에 곱한다.

또한 대체산림자원조성비는 평당 약 1만원 정도 세금이 부과된다.

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지목변경은 농지전용(산지전용) 허가, 형질변경(토목공사, 부지조성),

건축물건축, 지목변경 등의 절차를 따라야 한다.

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농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌

그 외의 용도로 사용하는 것이다.

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현재 농지법에서는 비농업인의 경우

주말ㆍ체험농장 정도의 소규모(1,000㎡미만) 농지,

상속에 의한 취득이나 담보농지,

농지전용 허가를 받은 농지 등에

한해 취득할 수 있도록 되어 있다.

 

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농지 취득 후 전용 신청을 위해서

해당 토지의 경지 정리 및 용수 개발과

연접개발 제한 여부 등을

확인하는 것이 중요하다.

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해당 토지 주변에 경지 정리 및 용수 개발 등이

미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다.

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* 연접개발 제한 : 제한 규정을 피하기 위해 서로 인접한 부지를

일정 면적 이내로 쪼개 여러 건으로 나눠

개별허가를 받는 개발 방식을 방지하는 제도