경매에서 낙찰되어 매각대금을 모두 지급하면 소유권 등
매각의 목적인 권리를 취득하는 동시에
전세권이나 저당권 등 경매 물건에 설정되어 있던 권리 중
말소되지 않은 권리는 인수하게 됩니다(「민사집행법」 제135조 및 제144조제1항).
전세권이 인수된 경우 비용부담이 추가되며, 지역권이 인수된 경우에는
해당 물건의 사용이 제한될 수 있습니다.
그래서, 입찰에 참여하기 전에 해당 물건의 매수로 인해
인수하게 되는 권리가 있는지를 반드시
사전에 확인하고 입찰에 참여하여야 합니다.
권리확인 절차
매수인에게 인수되지 않고 말소되는 권리는
통상 배당에 참가한 권리로 배당요구를 한 이해관계인이
어떤 권리를 원인으로 배당을 요구했는지 살펴보아야 합니다(민사집행법 제88조 및 제148조).
배당을 요구한 권리들은 부동산등기부 등본을 통해 확인할 수 있으나,
유치권이나 분묘기지권 등 부동산등기기록에 드러나지 않는 사항은
현장조사를 통해 확인해야 합니다.
권리를 등기된 시간의 순서대로 배열한 후 말소 기준이 되는 최선순위 권리를 우선 찾아야 합니다.
말소기준등기를 찾은 후 인수되는 권리가 있는지를 살펴봅니다.
* 말소 기준 권리 : 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리.
말소기준권리 보다 먼저 등기된 권리는
매수인에게 인수(선순위 권리)되며,
말소기준권리보다 후에 등기된 권리는
대부분 말소(후순위 권리)됩니다.
인수되거나 말소되는 권리
매수로 인하여 말소되거나 인수될 수 있는 권리 종류에는
(근)저당권, 압류(가압류), 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 유치권, 분묘기지권 등이 있습니다.
1. 근저당
근저당권은 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소되고,
근저당권이 등기된 이후에 설정된 각종 권리들
즉, 지상권, 지역권, 전세권, 등기된 임차권, 압류(가압류), 가등기담보 등은
말소기준권리 이후에 설정된 후순위 권리로 모두 소멸합니다(민사집행법 제91조제3항).
2. 지상권, 지역권
지상권은 다른 사람의 토지에 건물이나
그 밖의 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하며,
지역권은 통행이나 일조량 등의 확보를 위한 건축금지 등
일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 자기 토지의 편익에
이용할 수 있는 권리를 말합니다.
지상권과 지역권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도,
매수인에게 인수될 수도 있습니다.
말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후
설정된 지상권과 지역권은 소멸하는 반면에
이 등기보다 먼저 설정된 지상권과 지역권은 매수인에게 인수됩니다.
그러나, 법정지상권이 있는 경우는 설정 시기에 관계없이
무조건 매수인이 인수해야 되므로 주의해야 합니다.
3. 전세권
전세권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도 있고
매수인에게 인수될 수도 있습니다.
말소기준권리인 저당권·(가)압류가 등기된 이후 설정된 전세권은 소멸하는 반면,
이 등기보다 먼저 설정된 전세권은 매수인에게 인수됩니다.
그러나, 전세권자가 배당요구를 하는 경우에는 권리가 말소되어 매수인에게 인수되지 않습니다.
4. 임차권
등기된 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도,
매수인에게 인수될 수도 있습니다.
말소기준권리인 저당권·(가)압류가 설정된 이후 등기된 임차권은 소멸하는 반면,
이 보다 먼저 등기된 임차권은 매수인에게 인수됩니다.
등기되지 않은 임차권
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은 등기되지 않았다 하더라도 제3자에게 효력을 미칩니다.
이 임차권은 매수인의 매수로 인해 말소될 수도, 매수인에게 인수될 수도 있습니다.
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권은
그 임차인이 배당요구권을 행사해서 보증금을 전액 변제받으면 임차권이 소멸하는 반면,
이 외의 경우는 매수인에게 인수됩니다.
대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않거나,
배당요구를 했으나 그 배당금을 일부만 변제받은 경우에는
보증금이 전부 변제되지 않았으므로 그 임차권이 매수인에게 인수됩니다.
우선변제권을 갖추지 못하고 대항력만 갖춘 임차권은 매수인이 인수해야 합니다.
대항요건만 갖춘 경우에는 배당요구권을 행사하기 위한 요건인 우선변제권이 없으므로,
배당요구를 통해서 보증금을 변제받을 수 없으므로
이 경우 보증금이 변제되지 않았으므로 매수인이 인수해야 합니다.
말소나 인수되는 권리 요약
1.말소되는 권리
- (근)저당권, (가)압류
- 말소기준권리보다 후에 설정된 지상권, 지역권,
- 배당요구를 하지 않은 전세권
- 등기된 임차권, 가처분
- 배당요구를 한 전세권
- 담보가등기
2. 인수되는 권리
- 유치권, 법정지상권, 분묘기지권
- 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권, 지역권,
- 배당요구를 하지 않은 전세권,
- 등기된 임차권, 순위보전을 위한 가등기·가처분
- 후순위 가처분 중 토지소유자가 지상 건물에 대한 철거를 위해 한 처분금지가처분
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