임대차계약을 했는데,
경매로 넘어가게 된다면 어떻게 대처 해야 할까?
예상치 못한 상황에 대비해
보증금을 지킬 수 있는 방법을
알아보자.
임대차계약 시 다음 사항에 대해 알아두자.
1. 계약 전 건물등기부등본의 ‘을구’를 확인하자.
2. 관할 세무서에서 ‘확정일자’ 받기
우선변제권도 같이 신청하자.
3. 만약 , 확정일자 못 받는다면 ‘전세권 등기’ 를 설정하자.
경매로 새로운 건물주는 기존 건물주와 계약한
보증금이나 월세, 계약기간을 그대로 유지해야 한다.
임차인은 그대로 장사할 수 있다.
이것은 대항력때문이다.
대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리이다.
임대차계약을 하고 매장을 인도받아 사업자등록을 하면
사업자등록을 한 다음 날 0시부터 대항력 효력이 발생한다.
그러나, 경매의 경우 대항력을 행사하려면 건물 등기부등본
을구에 1순위로 표기돼있어야 한다.
등기부등본 을구에는 전세권, 저당권 등
건물을 담보로 한 제3자들의 권리가 있는데
을구 1순위에
다른 사람의 이름이 적혀있다면
임차인의 권리는 후순위로 밀리기 때문에
대항력을 행사 할 수 없게 된다.
임대차계약 전 건물 등기부등본 을구가
깨끗하다면 1순위로 등록된다.
단, 대항력은 사업자등록 다음날
효력이 발생하기 때문에 사업자등록 후에도
반드시, 다시 한번 등기부등본을 확인해야 된다.
임대차계약이 끝난 날 밤 사이
건물에 대한 권리들이 발생하는 경우도
종종 있으니 주의해야 된다.
우선변제권 행사
임대차계약을 유지하는 대항력을 행사 할 수 없으면
보증금을 돌려받으면 된다.
그러나, 건물이 경매에 넘어간 이상 건물주에게
보증금을 돌려받기 쉽지 않다.
이럴 때 필요한 것이 우선변제권이다.
우선변제권은 후순위 권리자들보다 보증금을
먼저 돌려받을 수 있는 권리로
3억원짜리 건물에
1순위 A의 1억원,
2순위 임차인의 1억원,
3순위 C 1억원이 설정되어
건물이 경매로 넘어갔다고 가정한다면
여기서,
우선변제권을 행사 한다면
1순위 A가 1억원을 먼저 돌려받고
남은 1억원을 돌려받을 수 있다.
하지만 만약 우선변제권이 없다면
1순위 A가 1억원을 먼저 가지고
남은 2억원을 임차인과 C가
5:5 비율로 나눠 가져야 한다.
우선변제권은 사업자등록 후 세무서에서
‘확정일자’를 받으면 효력이 발생한다.
대항력이 우선되고 이후 확정일자를 받을 수 있다.
단, 우선변제권에 조건이 있다.
환산보증금이 일정 금액 이하여야 한다.
환산보증금은 임차인이 건물주에게 지급하는
보증금과 월세 이외에 실제로 얼마나
자금 부담 능력이 있는지
가늠하기 위한 금액이다.
즉, 보증금+(월세×100)으로 계산하는데
일정 금액 이하에서 돌려받을수 있다.
일정 금액의 기준은 지역별로 다르다.
예시)
보증금 1억원에 월세 200만원인 매장이라면 ‘1억원+(200만원×100)’으로
환산보증금은 3억원이 된다.
상가임대차법 보호를 받을 수 있는 환산보증금 기준은 지역에 따라 차이가 있다.
만약, 환산보증금을 초과한다면
전세권 등기를 설정하자.
환산보증금을 넘어가는 임대차 계약은
우선변제권을 갖지 못하기 때문에
다른 방법으로 보증금을 보호해야 된다.
전세권 등기를 설정하면
등기사항전부증명서에
전세권 설정금액이 표시돼 경매 시
보증금을 후순위 권리자보다
먼저 변제받을 수 있다.
확정일자와 유사한 효력을 지닌다.
단, 전세권 등기를 설정하려면
건물주가 이에 동의해야 한다.
우선변제권, 전세권 등기를 설정하지 않더라도
가장 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있다.
그것은 소액임차인에 해당하는 경우이다.
환산보증금이 소액이라면
경매 시 일정 금액을 후순위 권리자들보다
빨리 돌려받을 수 있다.
출처: 요기요
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