어려운 권리분석 해결해 주는 매각물건명세서

감정평가서나 매각물건명세서, 현황조사서는 

경매법원이 제공하는 대표적인

경매정보자료 입니다. 

이 세 가지를 묶어 경매사건목록이라고도 부릅니다.

 

 

경매사건목록은 매각기일 1주전부터 경매법원에 비치되어 열람할 수 있고,

온라인 대법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서는 매각기일 2주전부터

공개가 됩니다.

 

 

 

경매사건목록 중 매각물건명세서에는​ 점유자 및 임대차에 관한 사항,

등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로

그 효력이 소멸되지 않는 것,

 

​

매각에 따라 설정된 것으로 보이는 지상권, 매각에서 제외되는

미등기건물 등에 관한 사항 및 유치권 신고가 있는 경우의

유치권 내역(유치권자, 유치권 신고금액, 유치권의 내용 등)이 기재되어 있습니다.

 

 

 

경매의 권리분석은 등기부에 기재된 수많은 권리 가운데 낙찰자가 인수할 게 무엇인지,

임차인이 있다면 보증금을 낙찰자가 떠안아야 할지 분석하는 작업입니다.

일반적으로 전자를 등기부상 권리분석, 후자를 임차인 권리분석이라 합니다.

 

 

 

경매는 채무자가 더 이상 자력으로 빚을 청산할 수 없을 때 발생하는데,

법원이 개입해 채무자의 자산을 공개경쟁을 통해 신속히 매각하고,

그 대금을 채권자에게 공평하게 나눠주는역할을 합니다.

 

 

법원에서는 경매 물건의 권리관계에 하자가 있으면

위험성을 서류를 통해 공지해 줍니다. 이 서류가 바로 ‘매각물건명세서’ 입니다.

 

경매 절차가 개시되면 해당 부동산의 등기부등본은

은행의 근저당권, 개인채권자의 가압류, 세금 체납에 따른 압류 등의

권리로 복잡합니다.

 

 

 

경매로 인해 등기부상의 모든 권리는 낙찰로 말소되는 것이 원칙입니다.

다만 예외적으로 낙찰자가 인수할 권리가 하나라도 있다면

법원은 물건명세서를 통해 알려줍니다.

 

 

 

매각물건명세서의 ‘최선순위설정일자’와

임차인의 ‘전입신고일자’를 비교해 보는 것만으로

낙찰자가 보증금을 부담해야 할지 알 수 있습니다.

 

주택임대차보호법은 일정 조건을 만족시키면

낙찰자가 임차인에게 보증금을 지급할 때까지 집을 비워주지 않고 대항할 수 있는 힘,

즉, ‘대항력’이라는 권리를 부여합니다.

 

임차인에게 대항력이 있다면 낙찰자가 보증금을 책임져야 하고,

대항력이 없다면 임차인의 보증금을 신경 쓸 필요가 없습니다.

 

 

대항력은 임차인의 전입일자가

등기부상 최선순위 권리의 설정일자보다 빠르면 인정됩니다.

 

임차인이 해당 부동산에 입주할 때 등기부에 설정된 선순위가 없어

자신의 보증금을 지킬 수 있다고 판단한 임차인의 신뢰를 우선적으로 보호해줄 필요가 있기 때문입니다.

 

 

 

배당요구종기

 

배당요구종기는 집행법원이 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는

채권자들이 배당요구를 할 수 있도록 정해 놓은 기한을 말합니다.

 

 

​배당요구종기가 각별한 의미를 갖는 것은 바로 임차인과 관련돼 있기 때문입니다.

임차인은 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있는 채권자로 

배당요구종기 안에 배당요구를 해야 합니다.

 

 

배당요구를 하지 않거나 배당요구종기를 지나서

배당요구를 한 경우 매각대금으로부터 

임차보증금을 배당 받을 수 없습니다.

 

​

 

​임차인이 보증금을 배당 받을 수 없는 경우에는

그 임차인에 대항력이 있느냐 여부에 따라 매수인이

임차인의 보증금 인수 여부가 여기서 판가름 나게 됩니다.

 

 

​배당요구종기가 언제인지, 임차인이 배당요구를 했는지,

그 배당요구를 배당요구종기 안에 했는지 등을

매각물건명세서를 통해 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있는 이유입니다.

 

 

​부동산 자체에 관한 현황과 유치권 신고, 법정지상권에 관한 내용이 언급되어 있고,

비고란에 농취증 발급여부, 재매각시 증가된 입찰보증금, 

유치권 신고여부, 공유자우선매수신청 여부 등 특별매각조건이 

기재되어 있으므로 이도 간과해서는 안 됩니다.